श्रीलंकाकै अवस्थामा नेपालको घरजग्गा कारोबार, कडाइ नगरे समस्या आउन सक्ने
काठमाडौं । श्रीलंकाको जस्तै नेपालको अर्थव्यवस्था पनि खराब अवस्थामा पुग्न लागेको सार्वजनिक चर्चा हुँदै आएको छ ।
तर सरकारी उच्च अधिकारीहरु अर्थमन्त्री, अर्थसचिव, राष्ट्रिय योजना आयोगका उपाध्यक्षलगायतले भने नेपालको आर्थिक अवस्था खराब अवस्थामा नपुगेको दाबी गर्दैआएका छन् ।
उनीहरू भन्छन्, ‘नेपाल र श्रीलंकाको अर्थतन्त्र आधारभूत अवस्था नै फरक छ । जसले गर्दा नेपालको अर्थतन्त्र श्रीलंकाको जस्तो हुन सक्दैन ।’
मुख्य गरी नेपाल सरकारको वैदेशिक कर्जा न्यून हुनु, नेपाल सरकारले श्रीलंका जसरी अन्तर्राष्ट्रिय बजारबाट कर्जा नलिनु, विदेशी मुद्राको सञ्चिति पर्याप्त हुनुलगायतका तर्क गर्दै नेपालको अर्थतन्त्र श्रीलंकाको जस्तो खराब अवस्थामा नपुगेको सरकारी अधिकारीले दाबी गर्दै आएका छन् ।
नेपालको आन्तरिक र वैदेशिक गरी कुल ऋण करिब १७ खर्ब मात्रै छ । जुन नेपालको कुल ग्राहस्थ उत्पादन (जीडीपी)को करिब ४१ प्रतिशत मात्रै हो । श्रीलंकको कर्जा भने जीडीपीको ११० प्रतिशतभन्दा बढी छ ।
यस्तै, चैत मसान्तसम्मको तथ्यांक हेर्दा नेपालमा विदेशी मुद्राको सञ्चिति ९ अर्ब अमेरिकी डलर बराबर छ । श्रीलंकाको विदेशी मुद्राको सञ्चिति १ अर्ब अमेरिकी डलरभन्दा कम छ । श्रीलंकाले कर्जाको सावाँ र ब्याज पनि तिर्न नसकेर हात उठाइसकेको अवस्था छ ।
यति हुँदाहुँदै पनि श्रीलंका र नेपालको अर्थतन्त्र तुलना नै नहुने होइन । सरकारी अधिकारीको दाबी जे जस्तो भए पनि श्रीलंकामा पछिल्ला केही वर्षमा भएको घर जग्गा कारोबारलाई नेपालसँग तुलना गर्दा जसरी २ वर्षअघि श्रीलंकाको घर जग्गा कारोबार उच्च विन्दुमा थियो ।
नेपाल पनि सोही बाटोमा गइरहेको देखिन्छ । श्रीलंकामा २ वर्षअघिको घरजग्गा कारोबारको आँकडा अहिले नेपालमा भएको जस्तै थियो ।
सन् २०२१ सम्ममा श्रीलंकामा उच्चरुपमा घरजग्गा कारोबार बढ्नुका साथै बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट पनि कर्जा प्रवाह सोहीअनुसार बढेको थियो । त्यति मात्रै नभइ घरजग्गाको मूल्य पनि उच्च दरमा बढेको थियो ।
नेपालमा समेत कारोना महामारीले अर्थतन्त्र थिलथिलो हुँदा पनि घरजग्गा कारोबार उच्च दरमा बढेको छ । कोरोना महामारीपछि घरजग्गा कारोबार मात्रै होइन मूल्य समेत उच्च दरमा बढेको देखिन्छ । त्यसैगरी नेपालमा सरकारले जग्गा खण्डीकरण रोक्ने निर्णय गर्दा समेत विभिन्न छिद्रबाट जग्गा खण्डीकरण गर्ने क्रम बढेको देखिन्छ ।
गत आर्थिक वर्षमा ५ लाख ६५ हजार ६५२ कित्ता जग्गा खण्डिकरण भएर १२ लाख ९६ हजार ७३४ कित्ता कायम भएको थियो । चालु आर्थिक वर्षको ७ महिनामा भने जग्गाको खण्डीकरण झनै तीव्र गतिमा बढेको छ ।
चालु आर्थिक वर्षमा जग्गा झनै साना–साना टुक्रामा खण्डीकरण गरिएको नापी विभागको तथ्यांकले देखाउँछ । यो आर्थिक वर्षको ९ महिनामा ५ लाखभन्दा बढी जग्गा खण्डीकरण गर्दै १४ लाखको हाराहारीमा कित्ता कायम गरिएको छ ।
नेपाल राष्ट्र बैंकको तथ्यांक अनुसार चालु आर्थिक वर्षको फागुन मसान्तसम्ममा बैंक तथा वित्तीय संस्थाले ५ खर्ब ४९ अर्ब रुपैयाँ घरजग्गा कर्जा प्रवाह गरेका छन् । जुन बैंक तथा वित्तीय संस्थाले कर्जा लगानी गरेको ४७ खर्ब १ अर्ब रुपैयाँको करिब १२ प्रतिशत हुन्छ ।
तर, नेपाल बैंक तथा वित्तीय संस्था परिसंघको (सिबिफिन)ले गत फागुनमा सार्वजनिक गरेको एक प्रतिवेदन अनुसार उद्योग, कृषिलगायतका क्षेत्रमा प्रवाह भएको सहुलियतपूर्ण कर्जा समेत घरजग्गामा लगानी भएको हुनसक्ने आशंका गरेको छ ।
चालु आर्थिक वर्षको ९ महिनामा बैंक तथा वित्तीय संस्थाले ६८ अर्ब १० करोड रुपैयाँ बराबर घरजग्गा कर्जा प्रवाह गरेका छन् । तर, बजारमा घरजग्गा कारोबार त्योभन्दा निकै ठूलो छ ।
९ महिनामा घरजग्गा रजिष्ट्रेसन शुल्कवापत ३५ अर्ब ८१ करोड ४१ लाख रुपैयाँ संकलन भएको आधारमा पनि करिब ९ खर्ब रुपैयाँ बराबर घर जग्गा कारोबार भएको देखिन्छ । किनभने, कारोबार गर्दा सरकारी निकायमा देखाइने (थैली) मूल्यका आधारमा घरजग्गा रजिष्ट्रेसन शुल्क लिने गरिन्छ । हाल नेपालमा औषतमा ४ प्रतिशत घरजग्गा रजिष्ट्रेसन शुल्क लिने गरिएका छ । त्यसका आधारमा चालु आर्थिक वर्षको ९ महिना भएको कारोबारको मूल्य निकालिएको हो ।
नेपालमा घर जग्गा कारोबार गर्दा कर छली गर्न तीन गुणासम्म वास्तबिक घटाउने गरिन्छ । जसरी गर्दा पछिल्लो ९ महिनामा कानूनका नजरमा करिब ९ खर्ब रुपैयाँ बराबरको कारोबार भएको देखिए पनि उक्त कारोबार भने २५ खर्ब रुपैयाँभन्दा बढी भएको घरजग्गा कारोबारमा संलग्न व्यक्तिहरु बताउँछन् ।
यस्तो थियो श्रीलंकाको घरजग्गा कारोबार
श्रीलंका अहिले चरम आर्थिक संकटमा छ । श्रीलंका संकटमा पुग्नुको मुख्य कारण उच्चदरमा घरजग्गा जस्तो अनुत्पादक क्षेत्रमा भएको लगानी समेत भन्ने गरिन्छ ।
श्रीलंकामा सन् २०१२ देखि २०२१ सम्म घरजग्गा कारोबार बढेको थियो । सन् २०१२ देखि श्रीलंकामा घरजग्गाको कारोबारसँगै बैंकबाट कर्जा प्रवाह पनि उच्च दरमा बढ्यो ।
श्रीलंकामा देशभरी नै घरजग्गा कारोबार धेरै नभएपनि राजधानी कोलम्बोमा भने जग्गाको मूल्य आकासिएको थियो । सन् २०१२ मा औसतमा ५० हजार ६९० अमेरिकी डलरमा खरिद गरिएको घरको मूल्य सन् २०२१ मा १ लाख ५८ हजार अमेरिकी डलर पुगेको छ ।
आवासीय घरको मूल्य पनि निरन्तर सन् २०२१ सम्म बढेको विभिन्न सञ्चार माध्यममा उल्लेख छ ।
कोलम्बोमा घरसँगै जग्गाको मूल्य उच्च विन्दुमा पुगेको देखिन्छ । सन् २०१२ मा प्रति पर्च (करिब ३ पैसा १ दाम) जग्गाको मूल्य करिब १२ हजार अमेरिकी डलर थियो भने सन् २०२० मा उक्त जग्गाको मूल्य ४० हजार अमेरिकी डलर कायम भएको छ ।
श्रीलंकाको घरजग्गाको कारोबार हेर्दा सन् २०२२ मा आएर मात्रै घटेको देखिन्छ । सन् २०१२ देखि उकालो लागेको घरको तथा अपार्टमेन्टको मूल्य निरन्तर सन् २०२१ सम्म बढेको देखिन्छ ।
जसमा उक्त घरको मूल्य सन् २०२१ मा १ लाख ५८ हजार अमेरिकी डलर मूल्यमा खरिद बिक्री भएको लंका प्रोपर्टी वेव डटकममा उल्लेख छ । त्यसैगरी, कोलोम्बोमा प्रति पर्च जग्गाको मूल्य औसतमा ३६ हजार अमेरिकी डलर र औसतमा देशभरको जग्गाको मूल्य प्रतिपर्च करिब ६ हजार अमेरिकी डलरमा किनबेच भएको थियो ।
श्रीलंकामा सन् २०१२ देखि बढेको घर जग्गा मूल्य बैंक वित्तीय संस्थाले अनियन्त्रित कर्जा बिस्तार गर्दा सन् २०२१ मा निकै उच्च विन्दुमा पुगेको हो ।
श्रीलंकाको बैंकहरूले घरजग्गाका लागि उच्च कर्जा प्रवाह गरेको देखिन्छ । जसमा हरेक वर्ष घरजग्गाको मूल्य बढ्दो क्रममा रहेको थियो । सन् २०२१ मा आइपुग्दा हाउजिङ क्षेत्रमा श्रीलंकन रकम करिब १ करोड १९ लाख २७ हजार बढी अमेरिकी डलर कर्जा कर्जा प्रवाह भएको जनाएको छ ।
श्रीलंकामा उच्च रुपमा अनुत्पादक क्षेत्र घरजग्गामा लगानी हुँदा त्यहाँको सरकारले सन् २०२० को अन्त्यतिर भने घरजग्गाको ब्याजदर बढाएको थियो । जसले गर्दा घरजग्गा कारोबार निकै कम भएको जनाएको छ । त्यस्तै, श्रीलंकामा कोभिडको प्रभाव र अन्य विविध कारणले गर्दा आर्थिक संकटको अवस्थामा पुगेको छ ।
नेपालको पछिल्लो घरजग्गाको कारोबार हेर्ने हो भने पनि आगामी २०२५ सम्ममा नेपालको अवस्था पनि श्रीलंकाको जस्तै अवस्थामा पुग्ने अनुमान गर्न सकिन्छ । नेपालमा अहिले वार्षिक ७ लाखभन्दा बढी घरजग्गाको कारोबार गर्दै आएको छ भने १२ लाखभन्दा बढी जग्गा कित्ताकाट हुँदै आएको छ ।
उक्त घरजग्गा कारोबारका लागि वार्षिक १ खर्ब बढी कर्जा प्रवाह हुने गरेको राष्ट्र बैंकको तथ्याङ्कले देखाउँदछ । चालु आर्थिक वर्षको ९ महिनाको अवधिमा मात्रै ६ लाखभन्दा बढी घरजग्गा किनबेच भइसकेको छ । उक्त क्षेत्रमा मात्रै हालसम्म ६८ अर्बभन्दा बढी कर्जा प्रवाह भइसकेको छ ।
कोभिड र तरलता अभावको समयमा पनि घरजग्गामा कुनै असर देखिएको छैन । त्यसैले, सरकारले घरजग्गा कारोबार र कर्जा प्रवाहमा कडाइ गर्न नसके आगामी दिनमा नेपाल पनि श्रीलंका जस्तै आर्थिक संकटमा पुग्ने अनुमान गरेको छ ।
अरिष्मा मोक्तान
