काठमाडौं । यो वर्षमा पनि घरजग्गा कारोबार सुस्त देखिएको छ । भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागको तथ्यांकअनुसार घरजग्गा कारोबारबाट प्राप्त हुने राजस्वमा केही सुधार देखिएपछि कारोबार संख्या भने गत वर्षको तुलनामा घटेको छ ।
आर्थिक वर्षको ७ महिना सकिँदा गत वर्षको सोही अवधिको तुलनामा घरजग्गा कारोबारबाट प्राप्त हुने राजस्व १४ प्रतिशतले वृद्धि भएको छ । तर, सोही अवधिमा घरजग्गा कारोबारको लागि हुने लिखत पारित भने घटेको भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागको तथ्यांक छ ।
राजस्व संकलन १४.१२ प्रतिशतले वृद्धि हुँदा घरजग्गा कारोबारको लिखत पारित भने गत आवको तुलनामा ०.२३ प्रतिशतले घटेको हो ।
नेपाल राष्ट्र बैंकले कोभिडपछि ‘इजि मनि’ लाई सहयोग पुग्ने नीति लिँदा आर्थिक वर्ष २०७८/७९ सम्म उचालिएको घरजग्गा कारोबार २०७९/८० देखि ‘डाउन’ सुरु भएको थियो अझै पनि चलायमान हुन नसकेको तथ्यांकले देखाएको छ ।
आर्थिक वर्ष २०७८/७९ मा ७ लाख ४५ हजार लिखत पारित भएको थियो । त्यसयताको पछिल्ला २ आर्थिक वर्ष र चालु आर्थिक वर्षमा समेत उक्त संख्याको नजिक समेत जग्गाको कारोबार पुग्ने अवस्था छैन । पुस माघ जस्ता सिजनमा समेत घरजग्गाको कारोबार बढ्न नसकेको अवस्था देखिन्छ ।
कोभिडपछिको ‘इजी मनी’ ले मूल्य उचालिएको घरजग्गाले सहकारीदेखि बैंकिङ क्षेत्रमा समेत समस्या बढ्दै गएको छ । बैंकहरुले ऋण लगानी गर्दा लिएको धितो लिलाम गर्न नसकेर बुक गरेको गैर बैंकिङ सम्पत्ति पुस मसान्तमा ४० अर्बभन्दा माथि पुगेको छ ।
सरकारले घरजग्गाको कारोबार चलायमान बनाउने भन्दै भू–उपयोग नियमावली संशोधन मार्फत कित्ताकाटमा सहजीकरण गर्ने नीति लियो । नेपाल राष्ट्र बैंकले पनि घरजग्गाको कर्जामा सहजीकरण गर्ने नीति लियो ।
नेपाल राष्ट्र बैंकले घरजग्गा कारोबार सहज बनाउने भन्दै ५० लाखसम्मको आवासीय घर कर्जाको कर्जा आम्दानी अनुपात बढाएको थियो । कर चुक्ता प्रमाणपत्रका आधारमा घरजग्गा खरिदका लागि सबै कर्जामा कर्जा आम्दानी अनुपात बढाएर ७० प्रतिशत पुर्याएको थियो ।
व्यक्तिगत रूपमा घरजग्गा किन्ने वा कारोबार गर्नेलाई थप सहज बनाएको छ । राष्ट्र बैंकले धितो मूल्यांकन आधारमा कर्जा पाउने सीमा (लोन टु भ्यालु रेसियो) पनि उपत्यकाभित्र ३० प्रतिशतसम्म झारेकोमा त्यसलाई बढाउँदै लगेर ५० प्रतिशत कायम गरिएको छ ।
आवासीय घर कर्जा सीमा १ करोड ५० लाखबाट बढाएर २ करोड पुर्याइएको छ । यस्तै रियल इस्टेट सम्बन्धी कर्जाको जोखिम भार १ सय ५० बाट घटाएर १ सय २५ प्रतिशत कायम गरेको थियो । नीतिगत सहुलियत दिँदा समेत घरजग्गाको कारोबारमा सुधार हुन नसकेको देखिन्छ ।
चालु आर्थिक वर्षको पुस मसान्त सम्ममा २ लाख ७८ हजार २७८ लिखत पारित हुँदा २४ अर्ब ७१ करोड रुपैयाँ राजस्व संकलन भएको छ । गत आर्थिक वर्षको माघसम्म २ लाख ७८ हजार ९२५ लिखत पारित हुँदा २१ अर्ब ६५ करोड राजस्व संकलन भएको थियो । घरजग्गा कारोबारको राजस्वमा केही सुधार भए पनि कारोबारमा सुधार नभएको तथ्यांकले देखाउँछ ।
चालु आवको माघमा गत वर्षको तुलनामा लिखत पारित ९.५३ प्रतिशतले घटेको भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागको तथ्यांक छ । गत आवको माघमा ५० हजार ९२१ लिखत पारित भएकोमा चालु आवको माघमा ४६ हजार ६९ मात्रै लिखत पारित भएको हो । राजस्व संकलनमा भने वृद्धि भएको छ ।
गत आवको माघमा ३ अर्ब ३७ करोड ५७ लाख राजस्व संकलन भएकोमा चालु आर्थिक वर्षको माघमा १४.७२ प्रतिशतले बढेर ३ अर्ब ८७ करोड २५ लाख राजस्व संकलन भएको हो ।
पुसको तुलनामा माघमा कारोबार र राजस्व दुबै घटेको छ । पुसमा ४८ हजार १५६ लिखत पारित भएको थियो । जनु चालु आर्थिक वर्षकै उच्च हो । पुसमा राजस्व संकलन पनि चालु आर्थिक वर्षकै धेरै ४ अर्ब २५ करोड पुगेको थियो । सिजनकै समय भए पनि माघमा घरजग्गा कारोबारमा सुस्तता देखिएको हो ।
पुसमा दोस्रो त्रैमासको क्लोजिङको समय भएकोले बैंकहरुले लिलामीलाई प्राथमिकता दिँदा पनि कारोबारमा सुधार भएको हो । तर, माघमा पनि कमी आएको छ ।
व्यवसायीहरू भने घरजग्गाको कारोबारमा तत्कालीन सुधारको लागि मौद्रिक नीतिमा थप सहजीकरण आवश्यक रहेको बताउँछन् । घरजग्गा कारोबार बढ्न आवासीय घर कर्जाको ‘लोन टु भ्यालु’ रेसियो र कर्जा आम्दानी अनुपातमा अझै लचिलो नीति चाहिने उनको तर्क छ । यस्तै कर्जाको जोखिम भार पनि अझै घटाउनुपर्ने उनीहरूको तर्क छ ।
नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका निवर्तमान अध्यक्ष भेषराज लोहनी समग्र अर्थतन्त्रमा नै ‘कन्फिडेन्ट लुज’ हुँदा त्यसको प्रभाव घरजग्गा कारोबारमा परेको बताउँछन् । विगतमा घरजग्गा मूल्यमा अस्वभाविक वृद्धि भएपछि राष्ट्र बैंकले त्यसलाई नियन्त्रण गर्ने नाममा कठोर नीति अवलम्बन गर्दा त्यसको प्रभाव घरजग्गामा परेको बताउँदै उनले चलायमान बनाउन मौद्रिक नीतिमा सहजीकरण गर्नुपर्ने बताए ।
‘घरजग्गाको मूल्य नियन्त्रण गर्न जरुरी थियो,’ उनले भने, ‘राजस्व कसरी पारदर्शी बनाउने जस्ता कुरामा एउटा सिस्टम बनाउन जरुरी छ । तर, त्यसमा सरकारी पक्षबाट त्यस्ता नीति नबन्दा राष्ट्र बैंकबाट मूल्य नियन्त्रण गर्ने काम भयो । जसले घरजग्गा व्यवसायमा समस्या देखियो,’ उनले भने ।
मूल्य नियन्त्रण गर्न राष्ट्र बैंकले रियल इस्टेट कर्जा प्रवाहमा नियन्त्रण गर्दा समस्या परेको उनको तर्क छ । ‘रियल स्टेटमा कर्जा आम्दानी अनुपात ५० प्रतिशत न्यून भयो । नेपाल जस्तो अनौपचारीक अर्थतन्त्रमा ५० प्रतिशत कर्जा आम्दानी अनुपात न्यून हुन्छ,’ उनले भने, ‘अनौपचारीक आदानी हुने , सापटी चल्ने जस्ता कारणले उक्त अनुपात बढाउनुपर्छ ।’
यस्तै व्यवसायिक रियलस्टेट कर्जामा ‘लोन टु भ्यालु’ रेसियो बनाउनुपर्ने उनले बताए । व्यवसायिक रियस्टेटमा अहिले पनि व्यवसायिल दुई तिहाई इक्वीटी लगानी गर्नुपर्ने अवस्थाले समस्या भएको उनको तर्क छ । व्यवसायीक रियलस्टेट कर्जामा परियोजना निमार्ण हुँदाको अवधिको लागि ग्रेस अवधि र ‘लोन टु भ्यालु’ रेसियोमा परिवर्तन आवश्यक रहेको उनले बताए।
सहरउन्मुख क्षेत्रमा किन बढ्दैछ कारोबार
पछिल्लो समय काठमाडौं उपत्यका, पोखरा, चितवन, विराटनगर जस्ता शहरी क्षेत्रको तुलनामा इनरुवा, सलाही लगायत मधेसको सहरउन्मुख क्षेत्रमा जग्गाको कारोबार बढ्दै गएको भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागको तथ्यांकले देखाउँछ ।
महँगो मूल्य भएको जग्गा कारोबार हुँदा थोरै संख्यामा कारोबार हुँदा पनि राजस्व संकलनमा काठमाडौं उपत्यकाका मालपोत कार्यालय अगाडि देखिन्छन् । तर, लिखत पारितमा भने मधेसका सहरउन्मुख क्षेत्रका मालपोत कार्यालय अगाडि छन् ।
माघमा भूमिसुधार तथा मालपोत कार्यालय इनरुवाबाट सबैभन्दा धेरै १ हजार ७०४ लिखत पारित भएको छ । त्यस्तै भूमिसुधार तथा मालपोत कार्यालय भद्रपुर, झापाबाट १ हजार ५७० लिखत पारित हुँदा भूमिसुधार तथा मालपोत कार्यालय जनकपुरधाम, धनुषाबाट १ हजार ५०३ लिखत पारित भएको छ । त्यस्तै मालपोत कार्यालय बेलवारी, मोरङबाट १ हजार ५०१, भूमिसुधार तथा मालपोत कार्यालय राजविराज, सप्तरीबाट १ हजार २१८, भूमिसुधार तथा मालपोत कार्यालय सिरहाबाट १ हजार २८ लिखन पारित भएको छ । त्यएपछि धेरै लिखत पारित हुनेमा कपिलबस्तुको तौलिहवा मालपोत, सर्लाहीको मलंगवा मालपोत, बाराको कलैया मालपोत रहेका छन् ।
सहकारीमा समस्या देखिएपछि सहकारीका सञ्चालकहरु सर्लाही, सुनसरी, झापा, मोरङ, बारा लागायतका जिल्लामा जग्गा प्लटिङ गरेर बचतकर्तालाई जग्गा पास गर्नेमा केन्द्रित भएका छन् ।
काठमाडौंबाट फरार भएका सहकारीका सञ्चालकहरु यी क्षेत्रमा गएर स्थानीय जग्गा सस्तोमा जग्गा बैना गर्ने र उनीहरुकै नाममा नै कित्ताकाट गरी प्लानिङ गर्ने गरिरहेका छन् । यसरी बैना गरेको जग्गा बचतकर्तालाई आफ्नै खर्चमा गाडीमा लेगेर देखाउने र लिने भए जग्गा लिनुपर्ने अन्यथा पैसा फिर्ता गर्न नसक्ने अवस्था रहेको भन्दै बचतकर्ता तर्साउँदै जग्गा बेच्दै गर्ने गरेका छन् ।
उनीहरुले बैना गरेको मूल्यको ३ गुणामा उक्त जग्गा बिक्री गरिहेका छन् । कुनै जग्गा १५ लाखमा बिक्री हुन्छ भने ५ लाख बचतकर्ताला थप्न लगाउने र १० लाख बचतबाट कटाउने भन्दै सहकारीका सञ्चालकले जग्गा बेच्दा सहरीकरण हुँदै गरेको तराईका जिल्लामा जग्गाको कारोबार बढेको देखिन्छ ।
राजस्व संकलनमा भने ललितपुरको लगनखेल मालपोत अग्रस्थानमा छ । उक्त कार्यालयबाट माघमा ३३ करोड ७४ लाख राजस्व संकलन भएको छ । यस्तै काठमाडौंको डिल्लीबजार मालपोतबाट २६ करोड ९२ लाख, कलंकी मालपोतबाट २६ करोड १ लाख राजस्व संकलन भएको हो । भक्तपुर मालपोतबाट २४ करोड ४२ लाख, काठमाडौंको चावहिल मालपोतबाट २० करोड ८० लाख, कास्की मालपोतबाट १४ करोड ७६ लाख , चितवन मालपोतबाट १३ करोड ६० लाख राजस्व संकलन भएको छ ।
प्रतिक्रिया