जग्गा किन्दा के-के कुरामा ध्यान दिनुपर्छ ?



काठमाडौं । के तपाईं घर बनाउनका लागि जग्गाको खोजीमा हुनुहुन्छ ? यदि हुनुहुन्छ भने तपाईंले जग्गा खरिद गर्दा बजेटदेखि विभिन्न कुराहरुमा ध्यान दिनु जरुरी हुन्छ ।

पछिल्लो समय काठमाडौं उपत्यकासँगै मुलुकका विभिन्न सहरहरुमा जग्गाको भाउ निकै महंगिएको छ । यस्तो अवस्थामा आफ्नो बजेटसँगै सामान्यभन्दा सामान्य विषयमा पनि उत्तिकै ध्यान दिनु जरुरी हुन्छ । सामान्य कुरामा पनि ध्यान नदिँदा पछि पछुताउनुपर्ने हुन्छ ।

जग्गा खरिद गर्दा आफूले कुन प्रयोजनका लागि खरिद गर्न लागेको हो त्यसमा ध्यान दिन निकै जरुरी हुन्छ । कतिपय अवस्थामा घरजग्गा किनेबेच व्यवसायीसँगको सहकार्यमा जग्गा किन्दा धेरै फस्ने पनि हुन्छ । जग्गा किनबेच गर्ने व्यवसायीहरूले जुनसुकै स्थानमा किन्न चाहे पनि बजेट अनुसार जग्गा मिलाउने गर्दछ । त्यसैले जग्गा खरिद गर्नुभन्दा अगाडि खरिदकर्ताले खासगरी १० वटा कुरामा ध्यान दिन सुझाव दिन्छन् ‘मेरो घर’का अध्यक्ष तथा इञ्जिनियर विपिन गैरे ।

उनका अनुसार जग्गा खरिद गर्ने हतारले जग्गाको अवस्था नबुझीकन किन्दा मानिसहरू फस्ने गर्दछ । त्यसैले यदि कुनै पनि जग्गा खरिदकर्ताले इञ्जिनियर अथवा प्राविधिकको साहयता दिनुपर्ने बताए । उनले मुख्य गरी १० कुरा सुझाएका छन् ।

१) जग्गासँग जोडिएको बाटोको चौडाईः
कुनै पनि व्यक्तिले घर खरिद गर्दा सबैभन्दा बढी घडेरीसँग जोडिको बाटोको चौडाईमा ध्यान दिन आवश्यक हुन्छ । त्यसमा आफूले किनेको जग्गाको अगाडि बाटो कस्तो भन्ने थाहा पाउनु पर्दछ । कुुनै पनि जग्गा खरिद गर्दा कम्तिमा पनि ६ मिटरको बाटो पुगेको हुुनुपर्छ अथवा पुगेको छैन भने ६ मिटरको बाटो छोएर अर्को डेढ मिटर सेफगार्ड छोड्ने गरी जग्गा पर्याप्त छ वा छैन त्यसमा ध्यान दिनुपर्दछ । यदि खरिद गर्न लागेको कुनै पनि जग्गा डेडइन्डमा छ भने ४ मिटरको बाटोका लागि छोडेर सेफगार्डका लागि डेढ मिटर छोड्नुपर्छ । त्यति जग्गा त्यसमा पुग्छ वा पुग्दैन त्यसमा ध्यान दिनुपर्छ । तर, यदि कुनै पनि स्थानको बाटोको लागि धेरै सेफगार्ड छोड्नुपर्ने अवस्था आएमा आफ्नो जग्गा थोरै हुन पुग्ने भएकाले त्यस्ता खालको जग्गा किन्न ख्याल गर्नुपर्दछ । खरिदकर्ताले किन्न लागेको जग्गाको अगाडि ६ मिटरको बाटोले छोएको हुनपर्छ ।

२) जग्गाको न्यूनतम क्षेत्रफलः
जग्गा खरिद गर्दा कम्तिमा २.५ आना वा ३ आना अथवा तराई तिर हो भने ६ धुरभन्दा कमको जग्गा हुनु हुँदैन । त्यसको साथै जग्गाको मोहडा १८ फिट अर्थात् ६ मिटरभन्दा कम हुनुहुँदैन । यदि कुनै पनि जग्गाको मोहडा ६ मिटरभन्दा कम छ भने उक्त जग्गा खरिद गर्नको लागि उपयुक्त नरहेको बुझ्नुपर्दछ ।

३) जग्गा कति भिरालो छः
जग्गा खरिद गर्दा सबैभन्दा बढी ध्यान दिनुपर्ने अर्को कुरा हो तपाईंको जग्गा कतिको भिरालो छ । कुनैपनि जग्गा घर बनाउनका लागि किनेको अवस्थामा जति धेरै भिरालो छ जग्गा सोहीअनुसार खर्च बढी हुने गर्दछ । त्यसैले कुनै पनि जग्गा खरिद गर्दा कम भिरालो भएको जग्गा खरिद गर्नुपर्दछ । यसले गर्दा निकट भविष्यमा खर्च कम गरी घर निर्माण गर्न सकिन्छ ।

४) जग्गाको ढल निकासाको व्यवस्थाः
जग्गा खरिद गरी घर निर्माण गरिसकेपछि सबैभन्दा महत्वपूर्ण हो ढल निकासा । पछिल्लो समय बढ्दो सहरीकरणका कारण घर निर्माणको कार्य तीव्र बढिरहेको अवस्था छ । यसले गर्दा रिङरोडभन्दा बाहिरी बस्ती बाक्लिँदै गएपनि ढलको व्यवस्था नहुँदा विविध समस्या भोग्दै आएका छन् ।

यसले गर्दा कुनै पनि जग्गा खरिद गर्दा बाथरुम, शौचालयबाट जाने पानीको ढल निकासाको व्यवस्था छ वा छैनन् भन्ने विषयमा ध्यान दिन आवश्यक पर्दछ । त्यस्तै कुनै पनि जग्गा किन्दा ढलभन्दा तलको खोचमा छ वा छैनन्, जहाँबाट ढल र पानी पर्दा बगेको पानी निस्कन सक्दैन । त्यसमा ख्याल गर्नुपर्दछ । कुनै पनि जग्गा खोाचमा रहेको र डेडइन्ड बाटोभन्दा तल छ भने समस्या हुन्छ ।

५) बाटो र जग्गाको सतहः

कुनै पनि जग्गा खरिद गर्दा बाटो भन्दा कति माथि छ र कति तल छ भन्ने विषयमा ख्याल गर्नुपर्दछ । जग्गा जति बाटोको सतहभन्दा तल भएको अवस्थामा धेरै खर्च लाग्नेछ । जसमा डीभीसीआई बढाउनु पर्दछ । कतै जग्गा सिमसार क्षेत्रमा त पर्दैैन । साथै, वर्षामा आफ्नो घर डुबानमा त पर्दैन । यदि बाटोको सतहभन्दा तल जग्गा छ भने यस्ता समस्या आउँदछ । त्यस्तै जग्गा माथि भएको अवस्थामा बाटोको सतहमा ल्याउनका लागि धेरै खर्च हुन्छ ।

६) जग्गाको कानूनी पक्षः
जग्गा खरिद गर्दाको सबैभन्दा बढी ध्यान दिनुुपर्ने अर्को हो जग्गाको कानुनी पक्ष । नेपालमा कानूनी पक्षमा नरहेको जग्गा खरिद गर्दा कतिपय मानिसको पैसा फस्न पनि सक्छ ।

जसमा जग्गा खरिद गर्ने व्यक्तिले लालपूर्जा, ब्लुप्रिन्ट, ठेगाना आवश्यक पर्छ । ब्लु प्रिन्ट भएको नक्सा र खरिद गरेको जग्गाको वास्तविक जग्गा मिल्छ वा मिल्दैन हेर्नुपर्छ । यदि ब्लू प्रिन्टमा भएको र वास्तविक जग्गाको १० देखि १५ प्रतिशतसम्म जग्गाको बनावट नमिलेको अवस्थामा नापी विभागमा गएर सम्पर्क गरी हरेर किन्न सकिन्छ ।

त्यस्तै कुनै पनि जग्गाको नक्सामा गारेटो बाटो, पुल हुनसक्छ । तर, किन्ने बेला नदेखिन सक्छ । त्यसमा ब्लू प्रिन्ट अथवा नापी हेर्न सकिन्छ । त्यसका लागि कुनै पनि प्राविधिक, इञ्जिनियरको सल्लाह लिएर प्रिन्टमा देखिएको तथा फिल्डमा नदेखिन सक्ने भएकाले खरिदकर्ताले विचार पुर्याउनु पर्दछ । त्यसैगरी जग्गा खरिद गर्दा उक्त जग्गामार्फत् जग्गा पास भएर आएको छ त्यसबारे पनि इतिहास हेर्नुपर्दछ । जसमा उक्त जग्गा संस्था, गुठी वा व्यक्तिको सबै हेर्न आवश्यक पर्दछ ।

७) बिजुलीको प्रशारण लाइनः
जग्गा किन्दा आफ्नो जग्गाको वरिपरि बिजुलीको प्रशारण लाइन छ वा छैनन् त्यसमा ख्याल गर्नुपर्दछ । बिजुलीको प्रशारण लाइन भए पनि ३ वटा कुरामा ध्यान दिनुपर्दछ । जसमा बिजुली प्रशारणको लाइन ११ केभीभन्दा कम छ भने उक्त लाइनदेखि डेढ मिटर छोडेर मात्रै संरचना बनाउन सकिन्छ । यदि जग्गाको वरिपरि ११ केभीदेखि ३३ केभीको प्रशारण लाइन छ भने त्यो लाइनबाट ३ मिटर छोड्नुपर्छ । तर, कुनै पनि स्थानमा ३३ केभीको प्रशारण लाइन छ भने १५ मिटर टाढा घर बनाउनु पर्दछ । साथै, प्रशारण लाइन जग्गाको माथि भएको अवस्थामा त्यसमा कुनैपनि संरचना बनाउन नपाइने व्यवस्था हुँदा त्यसमा ध्यान दिन आवश्यक रहेको छ ।

८) खोलाको किनारः
जग्गा किन्दा मुख्य ध्यान दिनुपर्ने कुरा हो खोलाको किनार । जग्गा किन्दा खोलाको प्रकार र आकार हेरेर खोलाबाट १० मिटरदेखि ६० मिटरसम्म छोड्नुपर्दछ । त्यसमा सानो खोला भएमा १० मिटर र ठूलो खोला छ भने ६० मिटर छोड्नु पर्दछ । कुनै पनि जग्गा खोलाको किनारामा रहेको छ भने नापीमा वा नगरपालिकामा गएर कति जग्गा छोड्नुपर्छ भनेर मात्रै खरिद गनुपर्छ ।

९) जग्गा कुन जोनमा पर्छः

कतिपय मानिसहरू जग्गा किन्नका लागि हतारिन्छन् । जसले गर्दा सानाभन्दा साना कुरामा ख्याल नहुन सक्छ । त्यसले जग्गा खरिद गरिसकेपछि मात्रै यो क्षेत्रमा पर्दछ भन्ने थाहा पाउँछन् । सामान्यतया मानिसहरूले जग्गा खरिद गर्दा उक्त जग्गाको नगर क्षेत्रमा गएर आवायसी, मिश्रित, व्यवसायीक हो वा स्मार्ट सिटीको परियोजना आउँदै छ कि भन्ने विषयमा ध्यान दिनुपर्छ । साथै, कुनै पनि परियोजनाको विचारधिन अवस्थामा रहेको छ भन्ने विषयमा स्पष्ट हुनुपर्दछ । घरका लागि खासै असर नपरे पनि अन्यो औद्योगिक भवन, व्यवसायीक भवनले ध्यान दिनुपर्दछ ।

१०) जग्गा ब्रिफ्रिङः

सामान्यतया गर्मी ठाउँमा घरलाई चिसो बनाउनुपर्ने हुन्छ । त्यसले गर्दा घर घामको विपरीत दिशामा बनाउँदा घर चिसो हुनेछ । त्यस्तै चिसो ठाउँमा रहेको घरलाई घाम लाग्ने दिशातर्फ फर्काएमा बढी तातो हुनेछ । यदि काठमाडौं वा चिसो ठाउँमा जग्गा किनेको छ भने पूर्व अथवा दक्षिण फर्केको राम्रो हुन्छ । यदि तराई वा गर्मी ठाउँमा जग्गा किन्ने खण्डमा उत्तर अथवा उत्तर-पूर्व फर्केको हुनुपर्दछ ।