कोरोनाले घरजग्गाको कारोबार घटे पनि मूल्य घट्ने सम्भावना छैनः मिनमान श्रेष्ठ

कोरोना भाइरसका कारण यतिवेला अर्थतन्त्र ठप्प प्रायः छ । कित्ताकाट खोल्ने सरकारको निर्णयले अर्थतन्त्र चलयमान हुन मद्दत पुग्छ । यद्यपी यो विषय अहिले सर्बोच्च अदालतमा विचाराधिन रहेको छ ।

घरजग्गा व्यवसाय फस्टाउदा योसँग सम्बन्धित २४७ वटा उद्योगहरु चल्ने गर्छन् । उदाहरणका लागि रोडा, गिट्टी, बालुवा, सिमेन्ट, रड, तारलगायत २४७ वटा उद्योगलाई घरजग्गाले चलायमान बनाउँछ ।

कोभिडको कारण अहिले धेरैजसो व्यवसाय ठप्प नै छ । अहिले चलेको भनेको सेयर बजार मात्र हो । औषधी जस्तो अत्यावश्यक उद्योग पनि ५० प्रतिशतमात्रै चलेको छ ।

जग्गाको कित्ताकाट खुलेपछि घरको निर्माणको काम शुरु हुन्छ । घर भनेको आवश्यक्ता हो । त्यसैले योसँग सम्बन्धित रहेका सबैखाले औद्योगिक उत्पादनको माग बढ्छ । र, अर्थतन्त्र चलायमान हुँन्छ । नयाँ रोजगारी सिर्जना हुन्छ । कारोबार भएपछि सरकारले पनि राजस्व पाउँछ ।

निश्चय पनि कोरोनाका कारण घरजग्गाको कारोबार पहिलेजस्तो हुँदैन । हिँजोका दिनमा १०० वटा बिक्ने गरेको थियो भने अब ३० वटाजति बिक्ने सम्भावना छ ।

कोभिडको कारणले घरजग्गाको मूल्य घट्ने धेरैको अनुमान छ । तर,मेरो ३ दशकका अनुभवले घरजग्गाको मूल्य त्यसरी नघट्ने देखिन्छ । व्यवसायिक प्रयोजनको लागि बनाएका भवनहरुमा मूल्य घट्ने केही हुनसक्छ ।

तर, व्यक्तिगततर्फको घरजग्गामा मूल्य घट्ने सम्भावना छैन । हाम्रो देशमा विदेशमा जस्तो लिजमा लिएर घरजग्गाको काम हुँदैन । घरजग्गा आज किनेर भोलि नै मूल्य बढ्छ । उसले घरजग्गा किन्दा राजस्व तिरेको हुन्छ । त्यो हुँदा जतिमा किनेको छ, त्यतिमा बेच्दैन । व्यवसायिक भवनमा भने केही प्रभाव पर्न सक्छ । व्यवसायिक भवनमा पनि ठूलो अनुपातमा मूल्य घट्ने सम्भावना भने छैन ।

नेपाल सानो देश हो । जग्गा तन्कने कुरा हुँदैन । जसकारण जग्गाको मूल्य घट्दैन ।

नेपालमा संगठित आवास शुरु भएको १८ वर्षमा २१ हजारमात्रै घर तथा अपार्टमेन्ट बनेका छन् । पछिल्लो समय खासै नयाँ परियोजना बनेका छैनन् । पुरानो परियोजनामा ५ प्रतिशतमात्र बिक्री हुन बाँकी छ ।

व्यवस्थित तरिकाले काम गर्नका लागि हामीलाई सरकारी प्रक्रिया पूरा गर्न मात्रै १५ महिना लाग्छ । एउटा परियोजना ल्याउन २ वर्ष लाग्छ । जसकारण संगठित घरजग्गा व्यवसायीलाई काम गर्न कठिन छ । घरजग्गा व्यवसायमा असंगिठत व्यवसायीहरु हाबी छन् ।
काठमाडौं उपत्यकामा मात्रै कतिवटा घर बने ? संगठित व्यवसायीले कति घर बनाए र असंगठितले कति बनाए ? त्यसको तथ्यांक लिए मात्र हुन्छ । त्यसको कर मात्र हेर्दा अर्बौं रुपैयाँको राजस्व सरकारले गुमाएको छ ।

सरकारले घरजग्गाको व्यवसायमा संगठितलाई बढी प्रवर्धन गर्नुपर्छ ।

अहिलेको सरकारी नीतिअनुसार नयाँ अपार्टमेन्टका परियोजना ल्याउन सक्ने अवस्था छैन । भूकम्पछि सरकारले नीति परिवर्तन गर्यो । अहिले १७ मिटर अर्थात् ५ मिटरसम्म वरिपरि ५ मिटर जमिन छाड्दा हुन्छ । त्यसपछि हरेक तलामा १ मिटर जमिन छाड्दै जानुपर्छ । त्यसले गर्दा अपार्टमेन्ट बनाएर बेच्न सम्भव नै छैन । नीति परिवर्तन नहुदासम्म अपार्टमेन्टको परियोजना आउन असम्भव नै छ ।

अहिले ६४ वटा अपार्टमेन्टमा जतिवटा युनिट छन् । त्यसैमा भर पर्नुपर्छ । जापानमा २ सय तलासम्मको घरहरु बनेको छ । समुन्द्र पुरेर दुबईमा त्यतिका घर बनेको छ । बलियो घर बनाउने हो । तर यस्तो नीतिले ठूला भवन बन्दैनन् ।

नेपाल सरकारसँग हामीसँग सम्बन्धित ४/५ वटा मन्त्रालय छन् । उद्योग विभागले हामीलाई उद्योगको मान्यता दिएर अनुमति दिन्छ । रियलस्टेट हाउजिङ भनेर उद्योगको मान्यता दिन्छ । हामीलाई उद्योगको मान्यता अरु निकायले दिएको छैन । यो सबैभन्दा बढी जोखिमको भनेर ब्याजदर पनि बढी र भ्यालुएसनको ४० प्रतिशतमात्र ऋण दिएको अवस्था छ । पछिल्ला केही मौद्रिक नीतिले हाम्रो कुरा बुझ्यो । अहिले भ्यालुएसनको ६० प्रतिशतसम्म ऋण पाउने अवस्था छ ।

संविधानले मौलिक हक भनेको बासको काम हामीले गरेका छौं । व्यवस्थित कम्पनीलाई बढी मूल्य लिइँदै आएको छ भने सरकारको पानी समेत दिँदैन । विजुलीको समेत व्यवसायिक मूल्य तिर्नुपर्छ । जसले गर्दा संगठित व्यवसायीहरु पलायन भएका छन् । फलस्वरुप अहिले ९९ प्रतिशत व्यवसाय अनौपचारिक क्षेत्रमा छ ।

जग्गालाई भूउपयोग नीति अनुसार जोनिङ गरिदिनुपर्छ । छिटोभन्दा छिटो जोनिङ गरिदिनुपर्छ । जोनिङ छुट्याएपछि अहिलेभन्दा महंगो हुन्छ भन्ने होला । तर त्यस्तो हुँदैन । आजका दिनमा हामी डेभलपरहरुले ५० रोपनी जग्गा कतै कलेक्सन गर्नु पर्यो भने त्यसका लागि ५/७ वर्ष लाग्छ । त्यसले ५/१० रोपनी पुग्ने वित्तिकै हल्ला चलिहाल्छ । र, २/३ वर्षमा हामीले १० लाख रुपैयाँ प्रतिआनामा किन्न लागेको जग्गा हामीले बिक्री गर्ने रकमभन्दा पनि बढी मूल्य पुगिसक्छ । र, हामीले बढी मूल्यमा खरिद गर्न बाध्य हुन्छौं । किनभने हामी त खरिद गर्नका लागि बाध्य हुन्छौं ।

जोनिङ गरेको क्षेत्रमा जग्गा खरिद गर्नका लागि गाह्रो हुँदैन । यसले जग्गाको मूल्य अस्वभाविक रुपमा बढ्न दिँदैन ।

हामीले अव्यवस्थित बसोबासलाई नियन्त्रण गर्ने हो । काठमाडौं राजधानी पनि भएकाले यहाँ जोनिङको आवश्यकता गर्नुपर्ने हुन्छ । तर यो हामीले गर्ने विषय होइन । यो त विज्ञहरुले गर्ने विषय भयो । यो निकै कठिनपनि छ ।

राजधानी आउने सबैको रहर हुन्छ । तर यहाँभित्रको जग्गा कृषियोग्य भनेर राख्दा त्यो लागू गर्न अलिकति गाह्रो हुने सम्भावना देख्छु । किनभने कसैको पूख्र्यौली सम्पत्ति बेचेर खाँदिन भनेर बिक्री नगरी राखेको हुनसक्छ । यस्तो अवस्थामा छेउमा २०/३० लाख आनामा कसैले जग्गा खरिद गरेर घर बनाइसकेको हुन्छ । यस्तो अवस्थामा बिक्री नभएको जग्गालाई कृषियोग्य जमिन हो बिक्री गर्न पाइँदैन भनेर भन्न त मिलेन । र, त्यस्ता संख्या निकै धेरै छन् । त्यसैले यो नियम ल्याएर लागू गर्नका लागि निकै कठीन हुन्छ ।

त्यसैले कुनै पनि नियम ल्याउँदै लागू गर्न पनि सजिलो होस र मानिसहरुले पनि नियम पालना गर्न सहज मान्ने हुनुपर्छ । यो ल्याउन पनि निकै गाह्रो हुन्छ । काठमाडौं उपत्यका राजधानीलाई कृषियोग्य भन्ने कि के भन्ने भन्ने आफैंमा निर्णय लिन चुनौतीपूर्ण छ । (कुराकानीमा आधारित)