विष्णुप्रसाद घिमिरे
काठमाडौं । घरजग्गा व्यवसायीले नीति नियम सुधार्न लामो समयदेखि सरकारसँग माग गरिरहेका छन् । घरजग्गा व्यवसायमा समस्या आउनुको प्रमुख कारण नै सरकार हो । सरकारले लिएको नीति नियमकै कारण यो क्षेत्र शिथिल भएको हो । सरकारमा जतिपटक दलहरू फेरिए पनि घरजग्गाको कित्ताकाट रोक्ने नीति लिन चुकेनन् ।
तीन तहको सरकार सबैको आआफ्नै नियम हुने र काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरणले फेरि अर्कै नियम लगाउने स्थिति चलिरह्यो । सबैको नियम पालना गर्न सरकारले एकद्वार प्रणालीबाट लागू गर्ने व्यवस्था बनाउनु पर्ने भए पनि त्यसो गर्न सकेन । जसका कारण घरजग्गा व्यवसायी पीडित हुन पुगे । संघीय सरकार, प्रदेश सरकार र स्थानीय तहले लगाउने फरक नियम र कानूनको पालना गर्दागर्दै व्यवसाय नै शिथिल हुन पुगेको छ ।
उदाहरणका लागि भक्तपुरको चाँगुनारायणलाई लिन सकिन्छ । स्मार्ट सिटी बनाउने नाममा यहाँको जग्गा कारोबार १४ वर्षदेखि रोकिएको छ । जनताको सम्पत्तिलाई रोकेको सरकारले न निर्णय गर्न सक्छ न त विक्री वितरण गर्न नै दिन्छ । यति लामो समयसम्म जग्गा रोकिएको भए पनि सरकारले यो बेलासम्म न त त्यो ठाउँमा भौतिक पूर्वाधार बनाउन सक्यो न त जग्गा रोक्कालाई नै फुकुवा गर्यो ।
सरकारले पूर्वाधार बनाउने भनेर रोकेको सम्पत्तिलाई त निश्चित समयमा खुला गर्नुपर्ने हो, तर त्यस्तो भएन । कतिपय अप्ठ्यारो परेकालाई घरजग्गा बेचेर कोही कामको गर्जो टार्नुपर्ने हुन सक्छ । त्यो काम रोकिएको छ । जसले गर्दा आम जनतालाई अप्ठ्यारो परेको छ । तर यस विषयमा सरकार मौन बसेको छ ।
त्यसैगरी, कतिपय स्थानमा वर्गीकरणका नाममा पनि जग्गा रोक्का राखिएको छ । ७ सय ५३ पालिकामध्ये आधामा पनि जग्गाको वर्गीकरण सकिएको छैन । खेतीयोग्य जमिन, बसोबास क्षेत्र र वनजंगल क्षेत्र छुट्याउने काम निकै राम्रो हो, तर सरकारले जग्गा वर्गीकरण गर्नै नसकेर रोक्का मात्रै राखिदियो । जसका कारण घरजग्गाको कारोबार थप शिथिल हुन पुग्यो ।
अर्को कारण बैंकका ‘लोन टु भ्यालु रेसियो’ पनि हो । सरकारले लहडको भरमा निर्णय गर्ने, अध्ययन अनुसन्धान नगर्ने, विज्ञ सदस्य राखेर सुझाव लिएर काम नगर्ने भएका कारण लामो समय घरजग्गा कारोबार शिथिल हुन पुग्यो । हामीले ऋण लिँदा नाफा कति हुन्छ, ब्याज कति तिर्नुपर्छ भनेर हिसाब गरेर काम गरेको हुन्छ । तर यस्तो हिसाबलाई बैंकको ब्याजदरले भने असर गर्ने गरेको छ । व्यवसायीले ७ प्रतिशतमा लिएको ऋण १७ प्रतिशत पुगेपछि कहाँको हिसाब मिलाउन सकिन्छ ? व्यवसायी त्यहीँ फेल खाए भने यसैको कारण समग्र घरजग्गा व्यवसाय नै शिथिल हुँदै गएको हो ।
सरकार अस्थिर हुनुले पनि व्यवसायीलाई काम गर्न असहज भइरहेको छ । सरकार परिवर्तन भएपछि आउने नयाँ नेतृत्व, छिटो छिटो परिवर्तन भइरहने कर्मचारीसहितको कारणले पनि काम गर्न गाह्रो पर्ने गरेको छ । अस्थिर राजनीतिका कारण एउटा सरकारी अधिकारी वा मन्त्रीलाई बुझाउँदा बुझाउँदै उसको सरुवा भइहाल्छ । यस्तो प्रवृत्तिले व्यवसायी हैरान हुने गरेका छन् ।
सरकारले अर्थ, सहरी विकास, भूमिसुधारसहितका विकासे मन्त्रालयमा काम गर्ने कर्मचारीलाई कम्तिमा २/४ वर्ष सरुवा नहुने गरी राख्नुपर्छ । जसले गर्दा काम गर्ने वातावरणमा सुधार हुने र निजीक्षेत्रलाई सहजीकरण हुने देखिन्छ ।
सरकारले हरेक बजेटमा नयाँ सहर बनाउने भनेर योजना घोषणा गर्छ र बजेट समेत विनियोजन गर्छ । तर त्यसको कार्यान्वयन हुँदैन । सरकारले भनेजस्तै बजेटमा आएका सहर मात्रै बन्थे भने पनि घरजग्गा कारोबार यति धेरै शिथिल हुने थिएन । सरकारले नै व्यावसायिक वातावरण बिगारिरहेको छ । तर देखिएका समस्याको सुधारमा भने कुनै ध्यान दिएको देखिँदैन ।
हदबन्दीका कारण समस्या
सरकारले काम गर्न नसकेकै कारण घरजग्गा व्यवसायी एकीकृत भएर आफै लगानी गर्ने भनेर तम्सिनुु परेको छ । घरजग्गा व्यवसायीले नेपाल अर्बन डेभलपमेन्ट नामक कम्पनीबाट लगानी गरी कारोबार गर्ने भएका छन् । उनीहरूले नै विभिन्न ठाउँ र क्षेत्र अनुसार नयाँ सहर बसाउनेदेखि घरजग्गा कारोबारलाई चलायमान बनाउने लक्ष्य लिएका छन् । ठूला सहर बनाउने भनेपछि सरकारले ११ बिगाहाको हदबन्दी लगाइदिएको छ । यसले विकास निर्माणमा खासै राम्रो गर्दैन ।
रियल इस्टेट क्षेत्रलाई चलायमान बनाउने र अहिले देखिएको समस्याको समाधान गर्ने भनेको ‘लोन टु भ्यालु रेसियो’ नै रहेछ । बैंक ऋणको दायरालाई फराकिलो नबनाउँदासम्म यो क्षेत्रको विकास नहुने नै देखिन्छ । यसका लागि नेपाल राष्ट्र बैंकका कर्मचारीले बढी जिम्मेवार भएर काम गर्नुपर्ने हुन्छ । जबसम्म लोनको रेसियोलाई ५/७ वर्ष परिवर्तन नगरी स्थिर राखिँदैन तबसम्म रियल इस्टेट क्षेत्रले गति लिन सक्दैन ।
यहाँ बिर्सन नहुने कुरा के छ भने घरजग्गा व्यवसाय पनि निजीक्षेत्रले नै सञ्चालन गर्ने हो । निजीक्षेत्र माथि नउठी कुनै पनि क्षेत्र माथि जान सक्दैन । त्यसैले सरकारले घरजग्गा मात्रै नभएर समग्र निजीक्षेत्रलाई प्रोत्साहन गर्नुपर्छ । निजीक्षेत्रका सबै व्यवसायले गति लिन सकेको अवस्थामा मात्रै घरजग्गाको व्यवसाय पनि चलायमान हुने हो । त्यसका लागि सरकारले निजीक्षेत्रलाई सुधार गर्ने र गतिशील बनाउने गरी कानूनी व्यवस्था गरेको अवस्थामा रियल इस्टेट पनि चलायमान हुन्छ ।
नीतिगत स्थिरता
हामीलाई तीन/तीन महिनामा परिवर्तन हुने नीति चाहिएको होइन । अल्पकालीन नीति लिएका कारण अर्थतन्त्रलाई गति दिन नसकेको निष्कर्ष हामीले सरकारलाई दिइसकेका छौं । जबसम्म दीर्घकालीन नीति हुँदैन, तबसम्म यो क्षेत्रले गति लिने अपेक्षा गर्न पनि सकिँदैन ।
व्यवसायीले व्यवसाय गर्दा तत्काल नीतिनियम परिवर्तन हुन्छ, ऋणको दायित्व बढ्छ, ब्याज र लागत बढ्छ भन्ने अपेक्षा गरेको हुँदैन । त्यसैले केन्द्रीय बैंकले लिने नीति पनि दीर्घकालीन हुनुपर्छ । ‘लोन टु भ्यालु रेसियो’ कम्तीमा ८० प्रतिशत हुनुपर्छ भनेर हामीले सरकारलाई पटक पटक भन्दै आएका छौं । वर्षेनि मौद्रिक नीतिमा यही प्रकृतिको सुझाव दिँदै पनि आएका छौं । सुनुवाइ भने भएको छैन ।
साथै सरकारले घरजग्गा व्यवसायको आम्दानीको स्रोतलाई खुम्च्याउने नभएर खुकुलो बनाउनुपर्छ । घरजग्गा व्यवसायले गति लिँदा अरू १०÷१५ ओटा क्षेत्रका उद्योग आफैं चलायमान हुन्छन् । एउटा व्यवसायसँग अर्को व्यवसाय प्रत्यक्ष वा अप्रत्यक्ष रूपमा जोडिने भएकोले रियल इस्टेटको कारोबार बढाउन सरकारले कानूनी सहजता सिर्जना गर्नुपर्ने विषयमा दुईमत छैन ।
यो क्षेत्र चलायमान भयो भने अर्थतन्त्रलार्ई चलायमान बनाउन ठूलो सहयोग मिल्छ । त्यसैले घरजग्गा ऋणमा सहुलियत दिने, घरजग्गाको कारोबार कम्पनीमार्फत गर्ने र इजाजत लिएर मात्रै कारोबार गर्ने व्यवस्था गर्नुपर्छ ।
यहाँ प्रशस्त भएको र जति प्रयोग गर्दा पनि नसकिने स्रोत साधनको समेत व्यवस्थापन गर्न सरकारले सकेको छैन । उदाहरणका लागि नेपालमा क्रसर उद्योग निकै कष्टपूर्ण तरिकाले चलिरहेको छ । घर तथा भवन बनाउन, कुनै पनि सहर निर्माण गर्न, बाटो बनाउन ढुंगा बालुवा र गिट्टी नभई हुँदैन । तर, सरकारले भने जति निकाले पनि नसकिने र व्यवस्थित गर्न सके आन्तरिक खपत गरेर निर्यात समेत गर्न सकिने ढुंगा गिट्टीलाई अहिलेसम्म बुझ्न सकेको छैन ।
ज्य निर्माणमा नभई नहुने यस्ता निर्माण सामग्रीको चोरी निकासी भइरहेको छ । नभई पनि भएको छैन, सरकारले व्यवस्थित पनि गर्न सकेको छैन । पुल, खोला वस्ती, पानीको मुहान जोगाउनुपर्छ । त्यसमा दुईमत छैन, तर यसलाई पनि जोगाएर र भारत बगेर जाने प्राकृतिक स्रोतलाई हामीले सदुपयोग गर्न नसक्नु नै व्यावसायिक वातावरण बिग्रनु हो ।
निजीक्षेत्रलाई राम्रो हुने गरी कानून ल्याउँदा विरोध गरेको पनि सुनिन थालेको छ । सांसदले समेत यसको विरोध गरिरहेका छन् । निजीक्षेत्रलाई नबुझ्दा यस्ता समस्या सिर्जना भइ नै रहन्छन् ।
अनुदार बैंक
हाल नेपालमा ५० हजार घरजग्गा व्यवसायी छन् । यी व्यवसायीको माग सरकारले सुन्न सकेको छैन । हामीले पटक पटक उठाएको माग राज्यले नसुनेको कारण समस्या भएको छ । जबसम्म नीतिगत वा अन्य आवश्यक सुधार गर्न राज्यका हरेक निकाय जिम्मेवार भएर लाग्दैनन्, तबसम्म निजीक्षेत्रले सकारात्मक भएकार काम गर्न सक्ने वातावरण बन्दैन ।
पछिल्लो समयका सबैजसो अर्थमन्त्रीले घरजग्गा कारोबार नचलेसम्म अर्थतन्त्र चलायमान हुन नसक्ने भनेर अभिव्यक्ति दिएका छन् । पहिलो रियल इस्टेटलाई दलाली मात्रै भन्नेहरूले पनि यो आर्थिक विकासको क्षेत्र रहेछ भनेर विस्तारै बुझ्न थालेका छन् । तर बैंकहरूले रियल इस्टेट व्यवसाय बुझ्नै नसकेको कारण हामी एकीकृत रूपमा कम्पनी बनाएर आफै लगानी गर्छ भन्ने अवस्थामा पुगेका हौं । बैंकले सहज रूपमा सम्पत्ति धितोमा ऋण दिएर सहजीकरण गर्ने र ऋणको ब्याजदर तथा लोन टु रेसियो स्थिर बनाउने हो भने घरजग्गा व्यवसायलाई ठूलो टेवा मिल्नेछ ।
साथै, बैंकमा धेरै डिपोजिट गर्नेलाई ब्याज अधिक दिने प्रवृत्तिका कारण बैंकले लगानीको वातावरण निर्माणमा सहयोग गर्न सकेका छैनन् । यसले लगानीको वातावरण बिगारिरहेको छ भने बैंकमा पैसा राखेर ब्याज खाने प्रवृत्तिलाई बढावा दिइरहेको छ।
ससर्ती हेर्दा घरजग्गा कारोबारमा मालपोतबाट आउने राजस्व मासिक ४ अर्ब रुपैयाँ देखिन्छ । तर विगतमा भएकै कारोबारको अवस्था हेर्ने हो भने यो न्यून मात्रै हो । पहिले मासिक २०औं अर्ब रुपैयाँको मासिक कारोबार हुने गरेको थियो ।
रियल इस्टेटलाई प्राथमिकता दिएर सरकारले नीति ल्याउनु अहिलेको आवश्यकता हो । सरकारले २ करोड ५० लाख रुपैयाँसम्मको लागि मात्रै ऋण दिन मिल्ने नीति अंगीकार गरेको छ । यो रकममा पनि स्रोत खोजेर सास्ती दिइन्छ । दैनिक कमाएर खानुपर्ने निम्न वर्गका मजदूरले घरजग्गा किन्न बैंकबाट ऋण माग्दैनन् ।
धेरै आम्दानी भएका ठूला व्यवसायीलाई पनि घर किन्न ऋण चाहिएको हुँदैन । घरको लागि त मध्यम वर्गीय नेपालीलाई ऋण चाहिएको हुन्छ । त्यसैले जुन वर्गलाई चाहिएको छ र सो वर्गले तिर्न पनि सक्छ भने सहजीकरण किन नगर्ने ?
त्यसो त नेपालमा सहकारीको कारोबारको वातावरण बिग्रँदा पनि अर्थतन्त्र अप्ठ्यारोमा परेको हो । सहकारीमा धेरै नेपालीको पैसा फसेको छ तर सरकारले समस्या समाधानमा खासै काम गर्न सकेको छैन । त्यसरी फसेको पैसा मानिसको हातमा पुग्ने हो भने त्यो घर जग्गा वा कुनै व्यवसायमा आउन सक्ने थियो ।
(लेखक नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघ अध्यक्ष । याे लेख चेम्बर स्मारिका २०८१ बाट)
प्रतिक्रिया