राष्ट्र बैंकको अध्ययन भन्छः घरजग्गा कर्जा र कारोबार मूल्यमा कुनै सम्बन्ध देखिएन

काठमाडौं । नेपालको घरजग्गा क्षेत्र पछिल्लो समय सुस्त सुधारको बाटोमा फर्किएको नेपाल राष्ट्र बैंकको एक प्रतिवेदनले देखाएको छ । राष्ट्र बैंकको आर्थिक अनुसन्धान विभागले सार्वजनिक गरेको ‘नेपालको घरजग्गा बजारको अवस्था’ सम्बन्धी प्रतिवेदनअनुसार आर्थिक वर्ष २०८१/८२ को चौथो त्रैमासिकमा घरजग्गा कारोबारले उत्साहजनक अवस्था देखाएको प्रतिवेदनमा उल्लेख छ ।

प्रतिवेदनअनुसार नेपालमा घरजग्गा कारोबारमा मौसमी प्रभाव देखिने गरेको छ, जसमा आर्थिक वर्षको पहिलो त्रैमासिकमा कारोबार कम हुने र तेस्रो तथा चौथो त्रैमासिकमा उच्च हुने गरेको छ ।

आर्थिक वर्ष २०८१/८२ को चौथो त्रैमासिकमा कुल ४ लाख ५६ हजार कारोबार भई हालसम्मकै उच्च रेकर्ड कायम भएको प्रतिवेदनमा उल्लेख छ । यो तथ्यांकले घरजग्गा क्षेत्रमा आएको मन्दी बिस्तारै अन्त्य हुँदै गएको संकेत देखिएको प्रतिवेदनले औंल्याएको छ ।

पछिल्लो ३ वर्षको घरजग्गाको कारोबारको ‘राजीनामा’ वर्ग अन्तर्गत भएका कुल कारोबारको संख्याले घरजग्गा कारोबारको बढ्दो प्रवृत्तिलाई देखाएको छ । विगत तीन आर्थिक वर्षमा औसत कारोबार संख्या प्रति त्रैमासिक ८७ हजार ३५४ भए पनि आर्थिक वर्ष २०८१/८२ को चौथो त्रैमासिकमा भने बढेर १ लाख १४ हजार ७६९ कारोबारका साथ राजीनामा कारोबारको संख्या सबैभन्दा उच्च पुगेको राष्ट्र बैंकको प्रतिवेदनमा उल्लेख छ ।

राजीनामा कारोबारको त्रैमासिक वृद्धिलाई तुलना गर्दा, प्रत्येक आर्थिक वर्षको पहिलो त्रैमासिकमा सोही वर्षको सबैभन्दा ठूलो न्युन देखिएको छ ।

आर्थिक वर्ष २०७९/८० र २०८०/८१ मा तेस्रो त्रैमासिकमा उच्च कारोबार देखिँदा आर्थिक वर्ष २०८१/८२ मा सबैभन्दा उच्च कारोबार चौथो त्रैमासिकमा देखिएको थियो। विश्लेषण गरिएका सबै १२ त्रैमासिकहरूमध्ये, सबैभन्दा उच्च त्रैमासिक वृद्धि आर्थिक वर्ष २०७९/८० को तेस्रो त्रैमासिकमा ३८.१३ प्रतिशत रहेको प्रतिवेदनमा उल्लेख छ । सबैभन्दा कम त्रैमासिक वृद्धि आर्थिक वर्ष २०८१/८२ को पहिलो त्रैमासिकमा अघिल्लो त्रैमासिकको तुलनामा ३२.३९ प्रतिशतको गिरावट देखिएको हो ।

जग्गाको कुल घोषित मूल्य (थैली अंक) को आधारमा पनि कारोबार मूल्य पछिल्लो ३ वर्षमा बढ्दो क्रममा नै रहेको प्रतिवेदनले औंल्याएको छ । कारोबार रकम आर्थिक वर्ष २०७९/८० को पहिलो त्रैमासिकमा ५८ अर्ब ६६ अर्ब रहेकोमा बढेर आर्थिक वर्ष २०८१/८२ को चौथो त्रैमासिकमा बढेर १ खर्ब २७ अर्ब ६१ करोड रुपैयाँ पुग्दा कारोबार मूल्य ३ वर्षमा दोब्बरभन्दा बढी भएको छ । पछिल्लो ३ वर्षको १२ त्रैमासिकहरूको औसत कारोबार रकम ८६ अर्ब ७४ करोड हुँदा ६ वटा त्रैमासिकहरूमा औसतभन्दा बढीको कारोबार भएको छ ।

राजीनामा वर्ग अन्तर्गत कारोबार भएको जग्गाको कुल क्षेत्रफलले पनि पछिल्लो ३ वर्षको अवधिमा जग्गाको कारोबारको बढ्दो प्रवृत्ति देखाउँछ । वर्ग मिटरमा कुल कारोबार भएको क्षेत्रफल आर्थिक वर्ष २०७९/८० को पहिलो त्रैमासिकदेखि २०८१/८२ को चौथो त्रैमासिकसम्म १.८ गुणाले बढेको राष्ट्र बैंकको प्रतिवेदनमा उल्लेख छ । आब २०८०/८१ को चौथो त्रैमासिकमा १० करोड ७५ लाख ३० हजार वर्गमिटर क्षेत्रफल कारोबार भएर सबैभन्दा धेरै कारोबार भएको प्रतिवेदनमा उल्लेख छ ।

सबैभन्दा कम क्षेत्रफलको कारोबार आब २०७९/८० को पहिलो त्रैमासिकमा ५ करोड ८४ लाख वर्ग मिटर मात्रै कारोबार भएको थियो । पछिल्लो ३ वर्षको १२ त्रैमासिकको औसत कारोबार क्षेत्रफल ८४.२६ मिलियन वर्ग मिटर रहेको प्रतिवेदनमा उल्लेख छ। जुन १ लाख ६६ लाख रोपनी बराबर हो ।

राजीनामा अन्तर्गत कारोबार भएको कुल क्षेत्रफलको त्रैमासिक परिवर्तनले कुल कारोबार संख्या र कुल थैली रकमको प्रवृत्तिसँग मिल्दो देखिएको प्रतिवेदनमा उल्लेख छ । जसले कारोबार संख्या, कुल थैली रकम र कुल क्षेत्रफलसँग बलियो सकारात्मक सह–सम्बन्ध रहेको पुष्टि गर्ने प्रतिवेदनमा उल्लेख छ ।

कुल क्षेत्रफलका आधारमा सबैभन्दा उच्च त्रैमासिक आब २०७९/८० को तेस्रो त्रैमासिकमा देखिएको छ । उक्त त्रैमासमा अघिल्लो त्रैमासिकको तुलनामा ३८.७२ प्रतिशत देखिएको थियो । सबैभन्दा न्युन कारोबार आब २०८१/८२ को पहिलो त्रैमासिकमा २९.३० प्रतिशतले कारोबार घटेको प्रतिवेदनमा उल्लेख छ ।

विगत तीन वर्षमा जग्गाको आकार अनुसार वर्गीकरण गरिएका राजीनामा कारोबारहरूको संरचनामा उल्लेख्य परिवर्तन नभएके प्रतिवेदनमा उल्लेख छ ।

‘जग्गाको सबैभन्दा बढी कारोबार २.५ देखि १० आनाको भएको देखिन्छ । जसले कुल कारोबारको औसत ४३ प्रतिशत हिस्सा ओगटेको छ,’ प्रतिवेदनमा भनिएको छ, ‘२० आनाभन्दा बढी क्षेत्रफल भएको जग्गाको कारोबार दोस्रो स्थानमा देखिएको छ, जसले प्रत्येक आर्थिक वर्षको कुल कारोबारको करिब ३० प्रतिशत हिस्सा ओगटेको छ ।’

संख्या र क्षेत्रफलका आधारमा मधेश प्रदेशले घरजग्गा कारोबारमा अग्रता उच्च देखिएको छ । मधेशपछि लुम्बिनी र कोशी प्रदेशमा धेरै कारोबार भएका छन् भने कर्णाली र सुदूरपश्चिममा सबैभन्दा कम कारोबार देखिएको छ ।

तर, कारोबार भएको जग्गाको वित्तीय मूल्य (थैली अंक) का आधारमा भने बागमती प्रदेश सबैभन्दा अगाडि छ । आर्थिक वर्ष २०८१/८२ को चौथो त्रैमासिकमा बागमतीमा मात्रै ५१ अर्ब ३७ करोड रुपैयाँ बराबरको कारोबार भएको छ । सोही अवधिमा देशभर कुल १ खर्ब २७ अर्ब ६१ करोड रुपैयाँको घरजग्गा किनबेच भएको प्रतिवेदनमा उल्लेख छ ।

विगत तीन आर्थिक वर्षमा भएको कुल कारोबार संख्यामा महानगरपालिकाहरूको हिस्सा करिब ४.१ प्रतिशत रहेको थियो । त्यसैगरी, कुल कारोबार भएको क्षेत्रफलमा महानगरको हिस्सा करिब १.९ प्रतिशत र कुल कारोबार मूल्यमा करिब १३ प्रतिशत हिस्सा रहेको प्रतिवेदनमा उल्लेख छ । यसले राष्ट्रिय औसतको तुलनामा महानगर क्षेत्रमा रहेका घरजग्गाको मूल्य उल्लेख्य रूपमा बढी रहेको पुष्टि गर्ने प्रतिवेनमा उल्लेख छ ।

‘कुल राजीनामा कारोबारमा भरतपुर महानगरपालिकाले सबैभन्दा ठूलो हिस्सा ओगटेको छ भने त्यसपछि क्रमशः वीरगञ्ज र पोखरा रहेका छन्,’ प्रतिवेदनमा भनिएको छ । काठमाडौं र ललितपुरमा भने तुलनात्मक रूपमा कम कारोबार भएको छ । काठमाडौं र ललितपुरमा रहेको जग्गाको उच्च मूल्यका कारण पनि यि क्षेत्रमा कम कारोबार भएको हुनसक्ने राष्ट्र बैंकको विश्लेषण छ ।

उपमहानगरपालिकाहरूको राजीनामा कारोबारलाई विशलेषण गर्दा प्रत्येक त्रैमासिकमा कारोबार संख्याको औसत हिस्सा ९.८५ प्रतिशत देखिएको छ । त्यसैगरी, कारोबार भएको क्षेत्रफलको औसत हिस्सा ५.७५ प्रतिशत छ भने घोषित मूल्य (थैली अंक)मा ९.२८ प्रतिशत छ । उपमहानगरपालिकाहरूले कारोबार संख्या र क्षेत्रफलमा उच्च हिस्सा ओगटे तापनि, कारोबार मूल्य कम देखिन्छ ।

यसले महानगरपालिकाहरूको तुलनामा उपमहानगरपालिकाहरूमा घरजग्गाको मूल्य तुलनात्मक रूपमा कम रहेको देखाउँछ।

उपमहानगरपालिकाहरूमा कारोबार संख्याको बढ्दो प्रवृत्ति आब २०८१/८२ को चौथो त्रैमासिकमा ११ हजार ३१६ कारोबार पुगेको छ । विगत ३ वर्षको १२ त्रैमासिकमा उपमहानगरपालिकाहरूमा औसत कारोबार संख्या ८ हजार ५२७ रहेको थियो ।

घरजग्गा कर्जा र कारोबार मूल्यमा कुनै सम्बन्ध देखिएन

विगत पाँच वर्ष (आब २०७७/७८ देखि २०८१/८२ सम्म) को तथ्यांकले घरजग्गा क्षेत्रमा बैंक तथा वित्तीय संस्थाको लगानी उल्लेख्य बढेको देखाउँछ । यस अवधिमा घरजग्गा कर्जा ७२.४१ प्रतिशतले र आवासीय घर कर्जा ६१.५५ प्रतिशतले वृद्धि भएको छ । आवासीय कर्जा स्थिर रहे पनि व्यावसायिक घरजग्गा कर्जामा भने केही उतारचढाव देखिएको छ ।

गत पाँच वर्षमा घरजग्गा कर्जा १.७ गुणाले वृद्धि भई १ खर्ब ६० अर्ब ३६ करोडबाट बढेर २ खर्ब ७५ अर्ब ९६ करोड रुपैयाँ पुगेको छ । घरजग्गा कर्जाको वार्षिक वृद्धिदर आर्थिक वर्ष २०७८/७९ को पहिलो त्रैमासिकमा २४.५ प्रतिशत पुगेर उच्चतम बिन्दुमा थियो ।

विगत चार आर्थिक वर्षमा, घरजग्गा कर्जाको औसत त्रैमासिक वृद्धिदर त्रैमासिक आधारमा २.७० प्रतिशत र वार्षिक आधारमा १२.४८ प्रतिशत छ। आर्थिक वर्ष २०८१/८२ को चौथो त्रैमासिकमा उक्त कर्जाको वृद्धि औसतभन्दा कम थियो । जसले घरजग्गा कर्जाको मागमा सुस्तता आएको संकेत गर्ने प्रतिवेदनमा उल्लेख छ ।

यस अवधिमा कुल घर कर्जा १.६ गुणाले बढेको छ । आब २०७७/७८ को पहिलो त्रैमासिकमा २ खर्ब ५८ अर्ब ४६ करोड रहेकोमा आब २०८१/८२ को चौथो त्रैमासिकमा ४ खर्ब १७ अर्ब ६१ करोड रुपैयाँ पुगेको छ ।

आवासीय घर कर्जाको वार्षिक वृद्धिदर आब २०७८/७९ को दोस्रो त्रैमासिकमा २६ प्रतिशत पुगेको थियो । त्यबेला घरजग्गा कारोबार चरमा अवस्थामा थियो । यस अवधिको घरजग्गा कर्जाको औसत वार्षिक वृद्धिदर १०.४५ प्रतिशत र औसत त्रैमासिक वृद्धिदर २.१५ प्रतिशत रह्यो।

घरजग्गा क्षेत्रमा प्रवाह भएको कुल कर्जाको वार्षिक वृद्धि र सोही अवधिको घोषित मूल्यको वृद्धिबीचको तुलना गर्दा यी दुईबीच कुनै निश्चित सम्बन्ध नदेखिएको राष्ट्र बैंकको प्रतिवेदनमा उल्लेख छ ।

राजस्वमा सुधार देखिए पनि उच्च बिन्दुमा पुग्न सकेन

घरजग्गा कारोबारबाट प्राप्त हुने सरकारी राजस्व भने अझै पनि विगतको उच्चतम विन्दुमा पुग्न सकेको छैन । आर्थिक वर्ष २०७८/७९ को पहिलो त्रैमासिकमा २३ अर्ब ७० करोड रुपैयाँ पुगेको राजस्व आब २०८०/८१ को दोस्रो त्रैमासिकमा घटेर ८ अर्ब २० करोडमा सिमित भयो । यसमा क्रमक सुधार देखिए पनि अब २०७८/७९ को पहिलो त्रैमासको अवस्थामा पुग्न सकेको छैन ।

आर्थिक वर्ष २०८१/८२ को चार त्रैमासिकहरूमा कुल राजस्व औसतमा करिब १२.३ अर्ब पुगी सामान्य सुधार देखिएको प्रतिवेदनमा उल्लेख छ ।

घोषित मूल्य र राजस्वको वार्षिक वृद्धिदरको प्रवृत्तिको तुलनाले यी दुई सूचकहरूबीच समान चाल देखाएको छ । जसले घोषित मूल्य र घरजग्गा क्षेत्रबाट प्राप्त हुने राजस्वबीच सकारात्मक सह–सम्बन्ध रहेको पुष्टि हुने प्रतिवेदनमा उल्लेख छ ।

आर्थिक वर्ष २०७९/८० देखि २०८१/८२ सम्मको नेपालको घरजग्गा क्षेत्रको विश्लेषणले चक्रिय उतारचढाव, क्षेत्रीय असमानता र क्रमिक संरचनात्मक परिवर्तनको विशेषता बोकेको बजारलाई प्रष्ट पारेको प्रतिवेदको निर्ष्कष छ ।

‘जग्गा कारोबारको संख्या र क्षेत्रफल दुवैका आधारमा मधेश, कोशी र लुम्बिनी प्रदेशहरू मुख्य केन्द्रका रूपमा उदाएका छन् भने घोषित मूल्य (थैली अंक) का आधारमा बागमती प्रदेश अग्रस्थानमा रहेको छ,’ प्रतिवेदनमा निर्ष्कणमा भनिएको छ, ‘विशेष गरी महानगर र उपमहानगरपालिकाहरूमा मध्यम आकारका प्लटहरू (२.५ देखि १० आना) को निरन्तरको वर्चस्वले यस खण्डमा रहेको बलियो र दिगो मागलाई झल्काउँछ। यसैबीच, बजारको अस्थिरताका बाबजुद घरजग्गा र आवास कर्जामा भएको वृद्धिले आवास वित्तको बढ्दो औपचारिकीकरणलाई संकेत गरेको छ।’