‘अर्बपतिहरूको स्वर्ग’दुबईमा त्रास: इरान युद्धले घरजग्गा कारोबारमा दबाब

काठमाडौं । संयुक्त अरब अमिरात (यूएई)र विशेष गरी दुबई लामो समयदेखि विश्वका धनाढ्यहरूको प्रिय र सुरक्षित स्थानका रूपमा रहँदै आएको छ ।

पछिल्लो दशकमा यूएई पूर्ण आयकर छुट, विश्व स्तरीय पूर्वाधार र पूर्व एवं पश्चिमको बीचमा रणनीतिक स्थान प्रदान गर्दै विश्वका धनी व्यक्तिहरूका लागि आकर्षणको केन्द्र बनेको थियो । बाँकी विश्व कोभिडपछिको मुद्रास्फीति र रुस–युक्रेन युद्धको असरसँग जुधिरहँदा दुबईको घरजग्गा बजारमा लोभलाग्दो वृद्धि भएको थियो ।

यूएईको गोल्डन भिसा कार्यक्रमको रणनीतिक सुरुवात र विस्तार यसको मुख्य आधार थियो । घरजग्गामा न्यूनतम करिब ७ करोड रुपैयाँ लगानी गर्ने जो कोहीलाई १० वर्षको दीर्घकालीन आवासीय अनुमति दिएर यूएई सरकारले विदेशीहरूलाई स्थायी निवासी बनाएको थियो ।

यो नीति पुँजी टिकाइराख्नका लागि उत्कृष्ट कदम साबित भयो र यसले आफ्नो देश बाहिर सुरक्षित आधार खोजिरहेका हजारौं करोडपतिहरूलाई आकर्षित गर्यो । गोल्डन भिसाले घरजग्गा बजारलाई फस्टाउन सहयोग गर्यो र यसकारण पाम जुमेराह एवं डाउनटाउन दुबई जस्ता क्षेत्रमा कारोबारको ऐतिहासिक रेकर्ड कायम भयो ।

सन् २०२५ मा मात्र दुबईमा २ लाख ५ हजार घरजग्गा कारोबार भएको ग्लोबल प्रोपर्टी गाइड नामक वेबसाइटले उल्लेख गरेको छ । त्यो भनेको कीर्तिमान ५४० अर्ब दिरहामको कारोबार हो । अबु धाबीमा समेत कारोबार मात्रा सन् २०२५ मा ४७ प्रतिशतले बढेको थियो ।

मार्च महिनाको पहिलो १२ मा अघिल्लो वर्षको तुलनामा घरजग्गा कारोबारको मात्रा ३७ प्रतिशतले घटेको छ । अघिल्लो महिनाको तुलना गर्दा त्यो ४९ प्रतिशतले घटेको पाइएको छ

यूएईको घरजग्गा क्षेत्रमा अहिले देखिएको संकट आन्तरिक नीतिहरूको असफलताले नभई भूगोलको कठोर वास्तविकताले गर्दा भएको हो । इरानसँग यूएईको निकटतालाई वर्षौंसम्म व्यवस्थापन गर्न सकिने भूराजनीतिक विषयको रूपमा हेरिएको थियो । तर, अहिले सैन्य खतरा र क्षेत्रीय अस्थिरता बढ्दै जाँदा यूएईको जोखिम प्रोफाइल मौलिक रूपमा परिवर्तन भएको छ ।

गोल्डम्यान स्याक्सले अघिल्लो साता प्रकाशन गरेको टिपोटमा उल्लेख भएअनुसार, मार्च महिनाको पहिलो १२ मा अघिल्लो वर्षको तुलनामा घरजग्गा कारोबारको मात्रा ३७ प्रतिशतले घटेको छ । अघिल्लो महिनाको तुलना गर्दा त्यो ४९ प्रतिशतले घटेको पाइएको छ ।

घरजग्गालाई अचल सम्पत्ति हो । यो सेयर, ऋणपत्र वा सुन जस्तो नभएकाले क्षेत्रीय सुरक्षा स्थिति बिग्रिँदा पाम जुमेराहको विलासी बंगलालाई अर्को ठाउँमा सार्न सकिँदैन । यस कठोर वास्तविकताले विगतमा गोल्डन भिसालाई स्थायी सुरक्षाको माध्यम मानेका धनी विदेशीहरूको व्यवहारमा ठूलो परिवर्तन ल्याएको छ ।

इरानसँगको युद्धको सन्दर्भले प्रतिकूल परिस्थिति सिर्जना गरेको छ र यसलाई सबैभन्दा आशावादी लगानीकर्ताहरूले पनि बेवास्ता गर्न सक्दैनन् । यूएई इरानी तटबाट १०० माइल भन्दा कम दूरीमा अवस्थित छ र अहिले त्यहाँका दुबई अन्तर्राष्ट्रिय विमानस्थल, जेबेल अली बन्दरगाह, फुजैराह तेल टर्मिनल र रुवाइस औद्योगिक कम्प्लेक्स लगायतका पूर्वाधारमा इरानले आक्रमण गरिरहेको छ । उसका खानेपानी प्रशोधन केन्द्र र विद्युत् ग्रिड जस्ता महत्त्वपूर्ण पूर्वाधारहरू इरानी आक्रमणको जोखिममा छन् ।

सुरक्षित र निर्बाध जीवनशैलीको प्रत्याभूति नै युरोप वा एसियाका अर्बपतिहरूका लागि गोल्डन भिसाको मुख्य आकर्षण थियो । क्षेत्रीय युद्धको खतराले सुरक्षामा प्रश्न उठेपछि लगानीकर्ताहरूको सोच प्रतिफलबाट भौतिक सुरक्षातर्फ अनिवार्य रूपमा मोडिन्छ । फलस्वरूप, धनी व्यक्तिहरू आफ्नो सम्पत्ति बेच्न थालेका छन् र सुरक्षित स्थानको खोजी गरिरहेका छन् ।

निजी क्षेत्रले यूएईमा धनाढ्यहरूलाई बसोबास गराउन महत्त्वपूर्ण भूमिका खेलेको थियो यद्यपि यसको योगदान अहिले दुईधारे तरवार साबित भइरहेको छ ।

इमान, डामाक र नखील जस्ता ठूला डेभलपरहरूले अपार्टमेन्ट स्वामित्वको प्रक्रियालाई अत्यन्तै सरल बनाउन अथक प्रयास गरेका छन् । उनीहरूले डिजिटल अनबोर्डिङ, रिमोट हस्ताक्षर र क्रिप्टोकरेन्सी मार्फत सम्पत्ति खरिद गर्ने सुविधा दिएर अन्तर्राष्ट्रिय घरजग्गा खरिदमा हुने सबै झन्झटहरू हटाएका छन् ।

घरजग्गा खरिदका लागि सबै सरकारी प्रक्रिया उनीहरूले नै पूरा गरिदिन्छन् । लन्डन वा न्युयोर्कमा एउटा साधारण बैंक खाता खोल्नुभन्दा स्मार्टफोन मार्फत दुबईमा विलासी पेन्टहाउस किन्न सजिलो छ ।

यही दक्षता नै यूएईको घरजग्गा व्यवसायमा आएको वृद्धिको उत्प्रेरक थियो । निजी क्षेत्रले बजारमा प्रवेश गर्न र सम्पत्ति स्वामित्वलाई गोल्डन भिसासँग जोड्न धेरै सजिलो बनाएको हुनाले यहाँ आउने लगानीकर्ताहरू धेरै गतिशील थिए । तिनीहरू तीस वर्षसम्म घरजम गरेर बस्ने परिवारहरू नभई छिटो पुँजी परिचालन गर्ने विश्वव्यापी लगानीकर्ताहरू थिए ।

तर अहिले यसले नै संकटको गतिलाई पनि तीव्र बनाउँदैछ । अहिले भूराजनीतिक जोखिम बढेको बेलामा खरिद गर्न प्रयोग गरिएका तिनै डिजिटल प्लेटफर्म र सरल प्रक्रियाहरू सम्पत्ति बेचेर छिटो बाहिरिन उपयोग भइरहेका छन् । धनीहरूले आफ्नो पुँजी जेनेभा वा सिंगापुर जस्ता सुरक्षित बजारमा सार्ने निर्णय गर्दा तिनै निजी कम्पनीले त्यो काम छिटै गरिदिन्छन् । यसले यूएईको घरजग्गा कारोबारमा ठूलो रिक्तता निम्त्याउँछ ।

यस बहिर्गमनको परिणामस्वरूप आपूर्ति र मागबीच स्पष्ट आर्थिक असन्तुलन देखिएको छ । पछिल्ला रिपोर्टहरूका अनुसार, यूएईले आवश्यकता भन्दा बढी घरहरू बनाएको थियो । कोभिडपछिको वृद्धिको समयमा निर्माण सुरु गरिएका हजारौं नयाँ घरहरू अहिले बजारमा आइरहेका छन् ।

धनी विदेशीहरू यूएईबाट बाहिरिँदै गर्दा आफ्नो पुँजी मात्र लैजाँदैनन् । ठूलो खर्च गर्ने क्षमता पनि उनीहरूसँगै बाहिरिन्छ

तर, ठ्याक्कै त्यही समयमा मुख्य खरिदकर्ताहरू यूएईबाट बाहिरिने बाटो खोजिरहेका छन् । क्षेत्रीय तनाव बढ्नु अघि नै विशेषगरी विलासी क्षेत्रमा सम्पत्ति बेच्न खोज्ने व्यक्तिहरूको संख्या बढेको छ । यसले भाडाबाट आउने आम्दानीमा पनि गिरावट ल्याएको छ । घर किनेर भाडामा दिने मोडल अब पहिले जस्तो आकर्षक नरहेको देखिन्छ ।

घरजग्गा बजारमा आएको यो गिरावटको प्रभाव निर्माण उद्योगभन्दा धेरै टाढासम्म फैलिएको छ । यूएईको अर्थतन्त्र सम्पत्ति बजार (प्रोपर्टी मार्केट) को स्वास्थ्यसँग गहिरोसँग जोडिएको छ र यसले राष्ट्रिय कुल गार्हस्थ्य उत्पादन (जीडीपी) को करिब १० प्रतिशत हिस्सा ओगट्छ । धनी विदेशीहरू यूएईबाट बाहिरिँदै गर्दा आफ्नो पुँजी मात्र लैजाँदैनन् । ठूलो खर्च गर्ने क्षमता पनि उनीहरूसँगै बाहिरिन्छ ।

विलासी रिटेल क्षेत्र, निजी शिक्षा र उच्चस्तरीय सेवा उद्योगहरूले यसको प्रत्यक्ष असर भोगिरहेका छन् । यसले उल्टो सम्पत्ति प्रभाव (रिभर्स वेल्थ इफेक्ट) सिर्जना गर्छ जसमा आफ्नो सम्पत्तिको मूल्य घटेको देखेर त्यहाँ बसिरहेका मानिसहरूमा पनि आर्थिक आत्मविश्वास घट्छ ।

अहिले संस्थागत लगानीकर्ताहरूले पर्ख र हेरको नीति अपनाउन थालेका छन् । दुबई इन्टरनेशनल फाइनान्सियल सेन्टरमा रहेका ठूला विश्वव्यापी बैंक र सम्पत्ति व्यवस्थापन कम्पनीहरूले आफ्ना ग्राहकहरूलाई खाडी क्षेत्रका सम्पत्तिहरूमा धेरै लगानी नगर्न सल्लाह दिन थालेका छन् ।

यो परिवर्तन यूएईको आन्तरिक आर्थिक व्यवस्थापनमा कमजोरीका कारण नभई बाह्य भूराजनीतिक वातावरणप्रतिको प्रतिक्रिया हो । निकट भविष्यमा इरानसँग पूर्ण स्तरको द्वन्द्व भयो भने हर्मुज जलयोजक हुँदै गरिने ढुवानी र प्रमुख विमानस्थलहरूबाट हुने हवाई यात्रा गम्भीर रूपमा प्रभावित हुने डर छ । यसले सम्पत्ति व्यवस्थापनलाई असम्भव बनाउन सक्छ ।

निजी क्षेत्रले बजारलाई पूर्ण रूपमा ध्वस्त हुनबाट जोगाउन थप आक्रामक भुक्तानी योजना र सुविधाहरू प्रदान गरेर अनुकूलन गर्ने प्रयास गरिरहेको छ । कतिपय घरजग्गा छुटमा उपलब्ध गराइँदैछ । रोयटर्स समाचार संस्थाले गरेको अध्ययनमा रियल इस्टेट एजेन्टहरूले १५ प्रतिशतसम्मको छुटका अफरहरू ल्याइरहेका छन् ।

यूएईको घरजग्गा क्षेत्रको भविष्य पश्चिम एसियाको स्थिरतामा निर्भर छ । अहिले यूएईबाट बाहिरिएका धनाढ्य विदेशीहरू सधैंका लागि गएका नहुन सक्छन् । तिनीहरू केवल तत्कालका लागि बाहिरिएका हुन सक्छन् । द्वन्द्वको खतरा टरेमा यूएईको कर सुविधा, गोल्डन भिसा र उत्कृष्ट पूर्वाधारले उनीहरूलाई फेरि आकर्षित गर्नेछ

त्यसैगरी कतिपय डेभलपरहरूले खरिदकर्तालाई घर सरेको ५ देखि १० वर्षसम्म पनि किस्ता तिर्न मिल्ने योजनाहरू ल्याइरहेका छन् । यसले निर्माण कार्यलाई निरन्तरता दिएको भए पनि डेभलपरहरूका लागि वित्तीय जोखिम पनि बढाएको छ । धनीहरूको बहिर्गमन जारी रह्यो भने निजी क्षेत्रले ठूलो प्रणालीगत संकटको सामना गर्नुपर्ने हुन सक्छ ।

हुन त कारोबार पटक्कै नभइरहेको भन्दा पनि घटिरहेको मात्र हो । कतिपय धनाढ्यहरूले छुट मूल्यमा पाइने घरजग्गाका बारेमा सोधपुछ गरिरहेको बताइएको छ । लगभग २ करोड ५० लाख डलर पर्ने पाम आइल्यान्ड्सको विलासी अपार्टमेन्ट यूएफसीका पूर्व हेभीवेट च्याम्पियन फ्रान्सिस एनगान्नुलाई हालैका दिनमा बेचिएको समाचार प्रकाशन भएको छ ।

इरान युद्धको संकटले यूएईको सुरक्षित छविमा धक्का दिएको भए पनि यो अस्थायी समस्या हुन सक्छ । तर, यसले सरकार र निजी क्षेत्र दुवैलाई विलासिता भन्दा सुरक्षालाई प्राथमिकता दिनुपर्ने महसुस गराएको छ ।

इरानको आक्रमणबाट प्रतिरक्षा गर्नका लागि यूएईले २.६१ अर्ब डलर बराबरको खर्च गरिसकेको रिपोर्ट मार्चको दोस्रो हप्तामा आएको थियो । सन् २०२६ मा करिब २५.१ अर्ब रक्षा खर्च रहेको यूएईले सन् २०३० सम्ममा त्यसलाई बढाएर ३०.२ अर्ब डलर पुर्याउन खोजेको बताइएको छ ।

त्यसैले यूएईको घरजग्गा क्षेत्रको भविष्य पश्चिम एसियाको स्थिरतामा निर्भर छ । अहिले यूएईबाट बाहिरिएका धनाढ्य विदेशीहरू सधैंका लागि गएका नहुन सक्छन् । तिनीहरू केवल तत्कालका लागि बाहिरिएका हुन सक्छन् । द्वन्द्वको खतरा टरेमा यूएईको कर सुविधा, गोल्डन भिसा र उत्कृष्ट पूर्वाधारले उनीहरूलाई फेरि आकर्षित गर्नेछ ।

तर, वर्तमान संकटले लगानीकर्ताको मनोविज्ञानलाई सधैंका लागि परिवर्तन गरिदिएको छ । यूएईको सुरक्षित गन्तव्यको भाष्य भत्किएको छ र अब बजारले स्थायी भूराजनीतिक जोखिमलाई सधैं ध्यानमा राख्नुपर्नेछ ।

विगत ५ वर्षमा तीव्र गतिमा भएको वृद्धिका समयमा भूराजनीतिक जोखिमलाई बेवास्ता गरिएको थियो तर अब त्यसलाई विचार गरेर यूएईले सुरक्षामा जोड दिने भएको छ ।