घरजग्गा बिक्री तथा हस्तान्तरण गर्दा पुँजीगत लाभकर कसरी गणना हुन्छ, कति तिर्नुपर्छ ?



काठमाडौं । घरजग्गा बिक्री गर्दा सरकारले पुँजीगत लाभकर तिर्नुपर्ने व्यवस्था गरेको छ ।

आन्तरिक राजस्व विभागले जारी गरेको जग्गा तथा घरजग्गा निःसर्गमा पुँजीगत लाभकर सम्बन्धी निर्देशिका, २०७२ मा जग्गा तथा भवनको विभिन्न प्रकारले हुने निःसर्गको अवस्था, निःसर्गको अवस्थाअनुसार लाग्ने पुँजीगत लाभकर, कर रकमको गणना, अग्रीम करका रुपमा पुँजीगत लाभकर असुल गर्ने निकायको काम र कर्तव्य, पूँजीगत लाभकर दाखिला गरिसकेपछि सम्बन्धित पक्षले आय विवरण बुझाउने व्यवस्था गरेको छ ।

आर्थिक ऐन, २०७५ ले आयकर ऐनमा गरेको संशोधनबाट १० लाख रुपैयाँ कायम भएको हुँदा २०७५ साउनदेखि कुनै प्राकृतिक व्यक्तिको स्वामित्वमा रहेको १० लाख रुपैयाँ मूल्यभन्दा बढी मूल्यमा निःसर्ग भएको जग्गा तथा घरजग्गा गैर व्यावसायिक करयोग्य सम्पतिमा पर्ने उल्लेख छ ।

सरकारले चालु आर्थिक वर्षको आर्थिक विधेयकमार्फत् पूँजीगत लाभकर बढाएको छ । जसमा सरकारले निःसर्ग भएको गैरव्यवसायिक करयोग्य सम्पत्ति (घरजग्गा)को स्वामित्व ५ वर्ष वा ५ वर्षभन्दा बढी भएको छ भने ५ प्रतिशतका दरले कर लाग्नेछ ।

साथै, गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति घरजग्गाको स्वामित्व ५ वर्षभन्दा कम रहेको छ भने ७.५ प्रतिशतको दरले कर लाग्नेछ ।
अब, ५ वर्षभन्दा कम अवधि स्वामित्व भएको घर जग्गा बिक्री गर्दा ७ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर तिर्नुपर्छ ।

निर्देशिकामा जग्गा तथा भवनको निःसर्ग आयकर ऐन, २०५८ ले सम्पत्तिको निःसर्ग कसरी हुन्छ भन्ने सम्बन्धमा ऐनको दफा ४० मा निःसर्गको प्रक्रिया एवं माध्यमहरु उल्लेख गरेको छ ।

गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्तिको परिभाषा अन्तर्गतको जग्गा तथा भवन बिक्री गरेमा, कुनै व्यक्तिलाई दान दिएमा, सरकारको कुनै निकायले अधिग्रहण गरेमा, ऋण दायित्व असूल गर्नको लागि अधिकारप्राप्त व्यक्तिले कब्जामा लिएमा, कसैलाई समर्पण गरेमा, आफ्नो परिवारलाई अंश दिएमा वा जग्गा तथा भवनको स्वामित्व रहेको व्यक्तिको मृत्यु भएमा निजको स्वामित्वमा रहेको जग्गा तथा भवन निःसर्ग भएको मानिन्छ ।

निःसर्ग भएको जग्गा तथा भवनको लागत गणना
जग्गा तथा भवनकोनिःसर्ग विभिन्न किसिमले वा माध्यमले हुन सक्दछ । यस्तो सम्पत्ति सामान्य बजार मूल्यमा खरिद भएको जसरी मात्र नभई प्राप्त गरेको तरिका, कस्तो व्यक्तिबाट प्राप्त गरेको, खरिद बिक्री बाहेक अन्य माध्यमबाट प्राप्त गरेको वा हस्तान्तरण गर्ने व्यक्ति तथा प्राप्त गर्ने व्यक्तिबीचको सम्बन्ध आदिले समेत जग्गा तथा भवनको लागत फरक पारेको हुन्छ ।

कुनै व्यक्तिले व्यापार गर्ने प्रयोजनले खरिद गरेको जग्गा तथा भवनको कर लेखाङ्कन यदि जग्गा तथा भवनको नै कारोबार गर्ने भएमा व्यापारिक मौज्दातको पुँजीगत लाभकर गणना गर्ने तरिकाले गणना गर्नु पर्दछ । यदि यस्तो सम्पत्ति व्यवसायको आय आर्जनमा प्रयोग गर्ने हो भने त्यसलाई ह्रासयोग्य सम्पत्ति वा व्यावसायिक सम्पत्तिको लेखाङ्न गर्ने तरिकाले लागत गणना गर्नु पर्दछ ।

तर, कुनै प्राकृतिक व्यक्तिले आफू बसोबास गर्ने वा खरिद गरिएको जग्गामा भवन निर्माण गरी बसोबास गर्ने उद्देश्यले आफनो स्वामित्वमा यस्ता सम्पत्तिहरु राख्ने कार्य व्यवसाय नभै लगानी हो । ऐनले गरेको गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्तिको परिभाषाअन्तर्गत यी सम्पत्तिहरु परेमा मात्र गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्तिको रुपमा पहिचान हुन्छ ।

तीन पुस्ताभित्र हस्तान्तरण भएको जग्गा तथा भवनको लागत गणना
आयकर ऐन, २०५८ को गैर व्यावसायिक करयोग्य सम्पत्तिको परिभाषाले तीन पुस्ताभित्र खरिद, बिक्रीबाहेक अन्य किसिमले हस्तान्तरण गरी निःसर्ग गरेको जग्गा तथा भवनलाई गैर व्यावसायिक करयोग्य सम्पत्तिको दायराबाट बाहिर राखेको छ ।

यसर्थ, जग्गा तथा भवन गैर व्यावसायिक प्रयोजनबाट भएको हस्तान्तरण गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्तिको रुपमा पहिचान नहुने हुँदा त्यस्तो सम्पत्तिको निःसर्गमा भएको लाभसमेत करको दायरामा पर्दैन ।

ऐनको यस व्यवस्थाले तीनपुस्ताभित्र हस्तान्तरण भएको सम्पत्ति तथा हस्तान्तरण गर्ने व्यक्तिलाई हस्तान्तरण गर्दाको समयमा मात्र सम्पत्ति गैर व्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति नहुने र हस्तान्तरण गर्ने व्यक्ति करको दायरामा नपर्ने हुन्छ । यसरी हस्तान्तरित जग्गा तथा भवन प्राप्त गरेको व्यक्तिले पुनः सोही सम्पत्ति कुनै माध्यमबाट हस्तान्तरण गर्दा त्यस्तो सम्पत्ति गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्तिको रुपमा पहिचान नहुने गरी भएको अवस्थामामात्र त्यस्तो सम्पत्ति करको दायरामा आउँदैन ।

अतः तीन पुस्ताभित्र हस्तान्तरण भएको सम्पत्ति प्राप्त गर्ने व्यक्तिले त्यस्तो सम्पत्ति तीन पुस्ताभन्दा बाहिरको व्यक्तिलाई १० लाखभन्दा बढी मूल्यमा वा भवन भए स्वामित्वमा आएको मितिले १० वर्षभन्दा कम अवधि बसोबास गरेको अवस्थामा हस्तान्तरण गरेमा सो सम्पत्ति गैर व्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति भई आयकरको दायरामा आउँछ ।

गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्तिको समावेश गर्नुपर्ने रकमबाट कट्टी गर्न पाउने खर्च (लागत) घटाए पश्चात हुन आउने रकम करयोग्य आय (लाभ) हुने र सो रकममा तोकिएको दरमा अग्रिमरुपमा कर दाखिला गर्ने वा कर तिर्नुपर्ने हुन्छ ।

तीन पुस्ताभित्र हस्तान्तरण भएको सम्पत्ति प्राप्त गर्ने व्यक्तिले सोही सम्पत्ति पुनः हस्तान्तरण गर्दा वा त्यसरी प्राप्त भएको सम्पत्तिको लागत कसरी गणना गर्ने भन्ने सम्बन्धमा ऐनको दफा ४५ को उपदफा (१) को खण्ड (ग) मा निम्नानुसार व्यवस्था रहेको छ ।

‘ऐनको दफा २ को खण्ड (द) को उपखण्ड (५) बमोजिम हस्तान्तरण भई आएको सम्पत्तिको हकमा हस्तान्तरण गर्ने व्यक्तिको लागत नै हस्तान्तरण भई सम्पत्ति प्राप्त गर्ने व्यक्तिको लागत परेको मानिनेछ ।’

आयकर ऐन, २०५८ को दफा ४५ अन्तर्गतको उपर्युक्त परिभाषा बमोजिम ‘तीनपुस्ताभित्र भएको खरिद बिक्री बाहेक अन्य किसिमले हस्तान्तरण गरी निःसर्ग गरेको सम्पत्ति’प्राप्त गर्ने व्यक्तिको लागि त्यसरी प्राप्त गरिएको सम्पत्तिको लागत वा पछि निःसर्ग भएपछि करयोग्य आय गणना गर्ने प्रयोजनको सन्दर्भमा खर्च कट्टी हुने रकम, सम्पत्ति हस्तान्तरण गर्ने व्यक्तिको त्यस्तो सम्पत्तिको खरिद मूल्य वा निर्माण लागत वा २०५८ साल चैत्र १९ गते भन्दा पहिला प्राप्त गरेको भए सो दिनको बजार मूल्य बराबरको रकम हुन्छ ।

ऐनको यस व्यवस्थाले कुनै प्राकृतिक व्यक्तिले तीनपुस्ताभित्र हस्तान्तरण गरेको सम्पत्ति तत्काल हस्तान्तरण गर्दाको समयमा हस्तान्तरण गर्ने व्यक्तिको हकमामात्र करको दायरा बाहिर राखेको छ । यसपछि हस्तान्तरण गर्ने व्यक्ति एवं करको आधारलाई यथावत रुपमा करको दायरामा राखेको छ । यसलाई निम्न उदाहरणले स्पष्ट पार्दछ ।

उदाहरण १ः
रामहरि भण्डारीले काठमाडौंको बानेश्वरमा २०५८ साल माघ महिनामा १ करोडमा ५ आना जग्गामा निर्माण भएको भवन खरिद गरेका रहेछन् । निजले सो भवन २०६८ साल असोज ३० गते आफ्नो छोरा कृष्णहरि भण्डारीलाई अंशको रुपमा हस्तान्तरण गरेका रहेछन् ।

रामहरि भण्डारीको उक्त भवनको २०५८ साल चैत्र १८ गतेको बजार मूल्य २ करोड ५० लाख रुपैयाँ रहेकोमा छोरालाई हस्तान्तरण गर्दाको बजार मूल्य ४ करोड रुपैयाँ रहेछ ।

भण्डारीले छोरालाई अंशको रुपमा दिएको भवनमा स्वामित्व एवं बसोबास गरेको अवधि १० वर्षभन्दा कम भएको र निःसर्ग गरेको भवनको बजार मूल्य ३० लाख (आर्थिक ऐन, २०७९ बाट पुँजीगत लाभकरलाग्ने सीमा संशोधन भई १० लाख कायम भएको)भन्दा बढी भए तापनि आफ्नो छोरालाई हस्तान्तरण गरेकोले त्यस्तो हस्तान्तरण तीनपुस्ताभित्र अंशको रुपमा भएको हस्तान्तरण भएको हुँदा गैर व्यावसायिक करयोग्य सम्पत्तिको रुपमा चारित्रीकरण नहुने हँुदा रामहरि भण्डारीले हस्तान्तरण गरेको भवन पुँजीगत लाभकरको दायराभित्र आउँदैन ।

कृष्णहरि भण्डारीले माथि उल्लिखित रामहरि भण्डारीबाट अंशबण्डाको रुपमा प्राप्त भवन २०७६ साल कात्तिक १५ गते सूर्योदय इन्जिनियरिङलाई ७ करोड रुपैयाँमा बिक्री गरेका रहेछन् ।

कृष्णहरि भण्डारीको उक्त भवनमा १० वर्षभन्दा कम स्वामित्व रहेको तथा बसोबाससमेत १० वर्षभन्दा कम रहेको र बिक्री मूल्य ७ करोड १० लाखभन्दा बढी भएकोले उक्त भवन गैर व्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति हुन्छ । कृष्णहरि भण्डारीलाई सो भवन अंशबण्डाको रुपमा निजको पिताबाट प्राप्त भएको र उनको पिताले उक्त भवन २०५८ सालमा १ करोड रुपैयाँमा खरिद गरेको भएतापनि २०५८ साल चैत्र १९ गतेको बजार मूल्य २ करोड ५० लाख रुपैयाँ भएकोले सो बराबरको रकम बिक्री गरिएको भवनको कट्टी गर्न पाउने खर्च (लागत) हुन्छ ।

कृष्णहरि भण्डारीले बिक्री गरेको भवन बापत प्राप्त रकम ७ करोड रुपैयाँ भएको र सो भवनको दाबी योग्य खर्च २ करोड ५० लाख रुपैयाँ भएकोले उक्त भवनको करयोग्य आय (लाभ) ४ करोड ५० लाख हुन्छ र सो रकममा आयकर ऐन, २०५८ मा तोकिएको दर अर्थात् २.५ (अहिलेको अवस्थामा ५ प्रतिशत) प्रतिशतले पुँजीगत लाभकर लाग्दछ ।

उदाहरण २ः
हरिशरण शर्माको बुटवलमा १० धुर क्षेत्रफलमा निर्माण भएको एक घर रहेछ । निजले सो घर आफ्नो पिताजीबाट २०५७ सालमा अंशको रुपमा प्राप्त गरेका रहेछन । २०५८ चैत्र १९ गतेको सो घर तथा घरले चर्चेको जग्गाको बजार मूल्य १ करोड रुपैयाँ रहेछ ।
२०७६ माग महिना १५ गते हरिशरण शर्माको निधन भएछ । निजको निधनको समयमा सो घर तथा घरले चर्चेको जग्गाको बजार मूल्य २ करोड ५० लाख रुपैयाँ रहेछ । हरिशरण शर्माको मृत्युपछि २०७६ पुस ५ गते सो घर तथा जग्गा निजकी श्रीमती सरला शर्माको नाममा हस्तान्तरण भएको रहेछ ।

यस्तो अवस्थामा श्रीमानको मृत्युपछि परिवारभित्रैको सदस्य श्रीमतीको नाममा घर तथा जग्गाको नि:शुल्क हस्तान्तरण भएको हुनाले हस्तान्तरणको समयमा सो घर तथा जग्गाको बजार मूल्य २ करोड ५० लाख रुपैयाँ भए पनि सो जग्गा श्रीमतीले आफ्नो नाममा आएपछि निसर्ग गर्दा लागतको रुपमा २ करोड ५० लाख रुपैयाँ दाबी गर्न पाउँदिनन् ।

निजको श्रीमानको लागत बराबरको रकम अर्थात् २०५८ चैत्र १९ गतेको बजार मूल्य बराबरको रकम १ करोड रुपैयाँमात्रै लागतको रुपमा दाबी गरी हुने लाभकर रकममा अग्रिम कर दाखिला गर्नुपर्दछ ।

सरकारले अहिले पुँजीगत लाभकरको सीमा बढाएको छ । जसले गर्दा विगतको तुलनामा घरजग्गाको प्रकार र बिक्रीको समयअवधिको आधारमा २.५ प्रतिशत र २ प्रतिशत बढी लाभकर तिर्नुपर्छ ।


क्लिकमाण्डू