सरकारको कडाइले घरजग्गा कारोबारमा मन्दी आएकै हो ?

काठमाडौं । सरकारले गत जेठ २३ गते भूउपयोग नियमावली जारी गर्‍यो । उक्त नियमावलीले कृषि, आवासीय, वनलगायत विभिन्न १० वटा क्षेत्रमा जग्गाको वर्गीकरण गरेपछि मात्रै किनबेच गर्न पाउने व्यवस्था गर्‍यो ।

सोही नियमावली कार्यान्वयनका लागि भूमि व्यवस्था तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयले स्थानीय तहहरुलाई मंसिर २३ गतेसम्म कृषि र गैर कृषि जग्गा अनिवार्यरुपमा वर्गीकरण गर्न निर्देशन दिइसकेको छ । त्यसपछि नियमावलीमा भए बमोजिम १० वटा क्षेत्रमा जग्गाको वर्गीकरण गर्नुपर्ने हुन्छ । उक्त व्यवस्थासँगै घरजग्गा कारोबारमा उल्लेख्य रुपमा कमी आएको छ ।

भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका अनुसार त्यसअघिका महिनामा औसतमा ७० हजारवटा घरजग्गा कारोबार हुने गरेकोमा नियमावली आएसँगै यो संख्या घटेर साउन महिनामा ३३ हजारवटामा सीमित भएको छ ।

विभागको तथ्याङ्कअनुसार गत जेठमा देशभरका मालपोत कार्यालयबाट ५४ हजार ५११ घरजग्गा किनबेच भएको थियो । त्यस्तै, असारमा ४७ हजार २७ वटा घरजग्गा किनबेच भएकोमा साउन महिनामा ३३ हजार ८३४ वटा मात्रै घरजग्गा किनबेच भएको छ ।

कोरोना महामारी र तलरता अभावमासमेत घट्न नसकेको घरजग्गा कारोबारमा सरकारले गत जेठ २३ गते भूउपयोग नियामवली जारी गरेपछि निकै असर पारेको व्यवसायीहरू बताउँछन् ।

तत्कालका लागि जग्गाको वर्गीकरण गर्न नसक्दा देशभरका मालपोत कार्यालयबाट जग्गाको किनबेच हुन नसकेको व्यवसायीहरूको भनाइ छ ।

व्यवसायीहरूका अनुसार अहिले देशभरका स्थानीय तहले सरकारले जारी गरेको सूचनाअनुसार जग्गाको वर्गीकरण गर्न सकेको छैन । जसले गर्दा जग्गा कित्ताकाट र किनबेचमा प्रत्यक्ष असर देखिएको हो ।

नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघका कार्यसमिति सदस्य विपिन चित्रकारले पछिल्लो दुई महिनामा घरजग्गा किनबेचको संख्याको घट्नुको मूख्य कारण भूउपयोग नियामवली रहेको बताउँछन् ।

जग्गाको वर्गीकरण नहुँदा कित्ताकाटसँगै किनबेचमा प्रत्यक्ष असर देखिएको उनले बताए ।

‘जग्गा किनबेचका लागि कित्ताकाट अनिवार्य हुन्छ । तर, सरकारले भूउपयोग नियमावली जारी गरेसँगै देशभरका व्यवसायीले कित्ताकाट गरी बिक्री गर्न सकेका छैनन्,’ उनले क्लिकमाण्डूसँग भने ।

सरकारले भूउपयोग नियामवली ल्याए पनि स्पष्ट नरहेको र उक्त नीति स्पष्ट नभएसम्म देशभरको जग्गा किनबेचमा मन्दी आउने उनको भनाइ छ । अहिले समग्रमा हेर्दा घरको किनबेच घटेको नदेखिए पनि जग्गाको किनबेचमा भने निकै कमी आएको उनले बताए ।

फ्याफुल्ला रियल स्टेटका प्रबन्ध निर्देशक राईले भूउपयोग नियमवलीले जग्गा किनबेचमा मन्दी छाएको र यो अझै कतिसम्म लम्बिने हो भन्ने स्पष्ट नभएको बताए ।

सरकारले स्पष्ट नीति अर्थात् वर्गीकरणको कार्यलाई व्यवस्थित गर्न ढिला गर्न नहुने उनी बताउँछन् ।

त्यसैगरी, भूउपयोग नियामवलीले न्यूनतम कित्ताकाटको क्षेत्रफल तोकिएकाले पनि असर परेको उनको भनाइ छ ।

विगतको दिनमा कित्ताकाट गर्दा कित्ताकाटको क्षेत्रफल तोकिएको थिएन । तर, अहिले काठमाडौं उपत्यकामा ५ सय वर्गमिटर र तराई र भित्री मधेसमा ६७५ वर्गमिटरभन्दा कम क्षेत्रफलमा कित्ताकाट गर्न नपाइने व्यवस्था छ ।

सो व्यवस्थाले गर्दा सर्वसाधारणहरूले तोकेको बमोजिम जग्गा खरिदका लागि रकमको व्यवस्था गर्नुपर्ने हुन्छ । तर, घरजग्गा कर्जाका लागि बैंकले पनि कडाइ गरेको हुनाले समस्या देखिएको हो ।

देशभर अनाधिकृत कित्ताकाट र किनबेच भएकाले त्यसलाई नियन्त्रण गर्न भूउपयोग नियामवली जारी गरिएको भूमि, व्यवस्था तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयले जनाएको छ ।

अंशवण्डा गरी किनबेच शुरु

राजपत्रअनुसार देशभर भएका जग्गालाई १० क्षेत्रमा वर्गीकरण गर्नुपर्ने उल्लेख भए पनि मन्त्रालयले आगामी मंसिर २३ गतेसम्म कृषि र गैर कृषिमा जग्गाको वर्गीकरण गर्नू भनी स्थानीय तहलाई पत्राचार गरेको छ ।

तर, अहिलेसम्म देशभरका केही स्थानीय तहले मात्रै वर्गीकरण कार्यमा अग्रसर भएका छन् ।

दुई महिना वितिसक्दा पनि वर्गीकरणमा टुङ्गो नलाग्दा व्यवसायीहरूको अंशियारमार्फत् कित्ताकाट गरेर किनबेच शुरु गर्न थालेको व्यवसायीहरू नै बताउँछन् । साउन महिनामा देशभरका मालपोत कार्यालयबाट ८ हजार ७२५ जग्गा मात्रै कित्ताकाट भएको विभागको तथ्याङ्क छ ।

भूउपयोग नियामवली जारी भएसँगै देशभरको जग्गा कित्ताकाट ठप्प भए पनि कतिपयले अंशियारको दुरुपयोग गरी बिक्री गरिरहेको व्यवसायी बताउँछन् ।

‘भूउपयोग नियमावली जारी भएपनि वर्गीकरणमा स्पष्ट हुन सकेको छैन । तर, कित्ताकाट भने भइरहेको छ । जसमा व्यवसायीहरूले अंशवण्डाभन्दै कित्ताकाट गरी बिक्री वितरण गरिरहेका छन्,’ संघका सदस्य चित्रकारले भने ।

त्यस्तै, भूमि मन्त्रालयका प्रवक्ता जनकराज जोशी भने वर्गीकरणमा कुनै समस्या नरहेको बताउँछन् । व्यवसायीले वर्गीकरण गर्ने भनेको अवस्थामा सजिलै भूउपयोग परिषदबाट जग्गा कित्ताकाट गर्न सकिन्छ । त्यसैले, वर्गीकरणले गर्दा किनबेचमा कुनै असर नपुग्ने उनको भनाइ छ ।

मन्त्रालयले आगामी मंसिर २३ गतेसम्म कृषि र गैर कृषि क्षेत्र अनिवार्य छुट्याउनुपर्ने भनी स्थानीय तहलाई पत्राचार गरिएको र स्थानीय तहले तोकेको समयमा वर्गीकरण गरिसक्ने मन्त्रालयको दाबी छ ।

‘मन्त्रालयले सबै स्थानीय तहलाई वर्गीकरणको कामलाई तीव्ररुपमा अगाडि बढाउन निर्देशन दिइसकेको छ,’ उनले भने, ‘आगामी मंसिरदेखि वर्गीकरणमा समस्या आउँदैन ।’

मंसिर २३ गतेसम्ममा कृषि र गैर कृषि क्षेत्रमा वर्गीकरण गरेपछि विस्तारै अन्य क्षेत्रमा पनि वर्गीकरण गर्न सक्ने उनको भनाइ छ ।

पर्याप्त कर्जा प्रवाह नहुँदा घरजग्गा किनबेच मन्दीतर्फ

एकातिर सरकारले जग्गा कित्ताकाटमा कडाइ गरेको छ भने अर्कोतर्फ तरलता अभावका कारण बैंक तथा वित्तिय संस्थाले कर्जा प्रवाहमा कडाइ गरेको छ । जसले गर्दा घरजग्गा कारोबार दोहोरो चेपुवामा परेको घरजग्गा व्यवसायीहरू बताउँछन् ।

उनीहरूका अनुसार सरकारले तरलता अभावका कारण कर्जा प्रवाहमा उल्लेख्य हुन सकेको छैन । त्यसैले पनि घरजग्गा किनबेचमा मन्दी छाएको छ । राष्ट्र बैंकले तरलता अभावका कारण कम उत्पादन क्षेत्रमा लगानी नगर्नु भन्ने धारणाले पनि घरजग्गा किनबेचमा असर पुगेको व्यवसायीहरूको भनाइ छ ।

त्यस्तै, मौद्रिक नीतिमा पनि राष्ट्र बैंकले बैंक तथा वित्तीय संस्थाले घर/जग्गा धितो राखि निश्चित प्रयोजन नखुलेका नयाँ अधिविकर्ष कर्जा, धितो कर्जा, सम्पत्ति कर्जा, व्यक्तिगत आवधिक कर्जा प्रवाह गर्दा कर्जा र सोको धितो सुरक्षणको ‘फेयर मार्केट भ्यालु’बीचको अनुपात काठमाण्डौं उपत्यकाभित्र बढीमा ३० प्रतिशत र अन्य स्थानको हकमा बढीमा ४० प्रतिशतसम्म कायम गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेको छ ।

उक्त व्यवस्थाले पनि घरजग्गा किनबेचमा ठूलो असर पारेको व्यवसायीहरूको भनाइ छ । व्यवसायी राईले एकातिर जग्गाको क्षेत्रफल बढाइएको र अर्कोतर्फ कर्जाको अनुपात घटाइएका कारण समस्या भएको बताए ।

सरकारले काठमाडौं उपत्यकामा कृषि क्षेत्र भएमा ५ सय वर्गमिटरभन्दा कम क्षेत्रफल कित्ताकाट गर्न नपाउने व्यवस्था गरेको छ ।

तराई र भित्री मधेसमा ६ सय ७५ वर्गमिटर क्षेत्रफलभन्दा कम क्षेत्रफल हुने गरी कित्ताकाट गर्न नपाउने व्यवस्था छ । सो व्यवस्थाले पनि जग्गा किनबेचमा असर पुर्याएको उनले बताए ।

‘अहिले काठमाडौं उपत्यकामा एक करोडभन्दा कम मूल्यमा जग्गा खरिद गर्न नसक्ने स्थितिमा पुगेको छ । तर, बैंकले कर्जाको सीमा घटाएर ३० प्रतिशत बनाएको छ । सो अवधिमा खरिदकर्ताले नै रकमको व्यवस्था गर्नुपर्ने हुँदा किनबेचमा मन्दी आएको छ,’ उनले भने ।

आवास विकास संघले पनि कर्जा प्रवाह कम हुँदा घरजग्गा किनबेचमा मन्दी आएको जनाएको छ । जग्गाको वर्गीकरण पूर्णरुपमा लागू भइ सहज तरिकाले कित्ताकाट नभएसम्म र तरलता अभावको समस्या नहटेसम्म घरजग्गा किनबेचमा मन्दी छाइरहने व्यवसायीहरू बताउँछन् ।