राष्ट्र बैंकले अब घरजग्गा कर्जालाई यसरी कडाइ गरोस्

सेयर बजारमा प्रबाह हुने कर्जाको सीमा निर्धारण गरेको राष्ट्र बैंकले हालै आयातलाई पनि नियन्त्रण गर्न कडा नीति अख्तियार गरेकोमा स्वागत र आलोचनाको मिश्रित प्रतिक्रिया पाएको छ । वित्तीय क्षेत्रमा आएको तरलता संकुचनलाई मध्यनजर गरी उत्पादन बढाउने दिशामा स्रोत परिचालन गर्न र विदेशी मुद्राको संचिति बढाउन केन्द्रीय बैंकले यस्ता कदमहरु उठाएको भनिए पनि धेरै रकम प्रबाह भइरहेको र अनुत्पादनका लागि प्रेरक बनेको घरजग्गा क्षेत्रलाई भने मलजल नै गरिरहनुले प्रश्न खडा गरेको छ ।

राष्ट्र बैंकको पछिल्लो तथ्यांकअनुसार घरजग्गामा बैंकहरुको लगानी ५ खर्ब १५ अर्ब रुपैयाँभन्दा बढी पुगेको छ । धेरै नेपालीहरुले घरजग्गा कर्जा लिएका छैनन् । तर पनि ४५ खर्बको कर्जा प्रबाहमा झण्डै ६ खर्ब रुपैयाँ घरजग्गामा मात्रै जानुले हाम्र्रो वित्तीय स्रोत र साधनको कसरी दोहन भइरहेको छ भन्ने स्पष्ट पार्छ । २०७४ सालमा घरजग्गा कर्जा ३ खर्ब रुपैयाँको हाराहारी थियो । ४ बर्षमा घरजग्गा कर्जा झण्डै दोब्बर हुनै लाग्दा त्यसले बैंकहरुको लगानीमासमेत जोखिम उत्पन्न गराउने खतरा बढेको छ ।

काठमाडौ उपत्यकामा डिस्ट्रेश भ्यालुको ४० प्रतिशत र उपत्यका बाहिर ५० प्रतिशत कर्जा बैंकहरुले प्रबाह गर्दै आए पनि अब अरु कसिलो नीति आवश्यक छ । बैंकहरुले पहिलो आवासीय घर किन्न डेढ करोड रुपैयाँको सीमाभित्र ७० प्रतिशतसम्म कर्जा उपलब्ध गराउने गरेका छन् । तर, घरजग्गा धितो राखेर प्रवाह गरिने ५० लाखसम्मको प्र्रयोजन नखुल्ने ओभरड्राफ्ट कर्जालाई अझ कसिलो पार्नुपर्ने आवश्यकता छ ।

एकातिर कृषियोग्य जमीनको खण्डीकरण र अनुत्पादन बढाएको छ भने अर्कोतिर घरजग्गा बिक्री गरी सो रकम विलासिताका सामान आयात, मोजमस्तीमा खर्चिने र अबैध माध्यमबाट पूँजी विदेश पलायन गर्ने प्रबृत्ति पनि बढ्दो छ ।

अर्कोतर्फ घर निर्माणमा जुन विदेशी खासगरी भारतीय जनशक्ति र मार्बललगायतका विदेशबाट आयातित सामाग्रीहरुको प्रयोग भइरहेको छ, त्यसले पनि विदेशी मुद्राको क्षय गराइरहेको छ । १ खर्ब रुपैयाँको हाराहारीमा अर्थात् जम्मा कर्जाको २ प्रतिशतभन्दा तल रकम प्रवाह भएको सेयर धितो कर्जालाई सीमा तोकिएको अबस्थामा घरजग्गा कर्जालाई भने एकल ग्राहक सीमा नतोक्ने भन्ने कुरै हुँदैन ।

अमेरिकामा घरजग्गाले विगतमा जुन खालका संकटहरु ल्यायो, त्यसबाट उनीहरुले पाठ सिकेर स्पष्ट नीतिहरु अख्तियार गरिएको छ, त्यहाँ घर निर्माणको इजाजत लिएका कम्पनीले मात्र घर बनाउँछन् । र, कारोबार पारदर्शी गरिएको छ । युरोपेली देशहरुमा आवासिय घरका नमूनाहरु अनुकरणीय छन् । तर, हाम्रोमा प्रवृतिको दोहन, ब्यापक बेथिति छ, गाउँ शहरलाई नै कुुरुप र विकृत पारिएको छ ।

शहर–गाउँ सबैतिर मानिसहरु उत्पादन र आयमूलक काम छाडेर घडेरी खेतीतर्फ लागेका छन् । सबैभन्दा सजिलो खेती नै घडरी खेती भएको छ । प्रकृतिको दोहन गर्ने, खेतीयोग्य जग्गा कित्ताकाट गरेर बाँझो छाड्ने र चिच््ियाट्ट पारेर दिनदिनै भाउ बढाउँदै बिक्री गर्ने गिरोेह जताजतै सक्रिय छन् । यसरी दलाली गर्दै केही ब्यक्तिहरुले कमाइरहेका छन्, उनीहरु न त करको दायरामा छन्, न त यसरी कमाएको पैसाको स्रोत नै देखाउनुपर्ने बाध्यता छ ।

घरजग्गा किनबेचमा राजश्व छलीका गंभीर घटनाहरु पनि भइरहेका छन् । मालपोत कार्यालयमा खरिद गरिएको वास्तविक रकम नदेखाएर सरकारी मुल्यांकनको आधारमा लिखत पास गर्ने हुँदा तेब्बरभन्दा बढी रकम बराबरको राजश्व गुमेको छ । तर, त्यही खरिद बिक्री गरिएको जग्गा बैंक तथा वित्तीय संस्थाका मुल्यांकनकर्ताबाट उच्च मुल्यांकन गराएर धेरै कर्जा लिने प्रवृत्ति छ । यसले सरकार र बैंक दुबैलाई असर पार्छ । तर, कर्जा लिनेले नचाहिँदो फाइदा लिइरहेका छन् ।

उदाहरणका लागि हाम्रो कम्पनीको कार्यालय प्रयोजनका लागि काठमाडौंको जुन क्षेत्रमा घरजग्गा खरिद गरिएको छ, त्यो क्षेत्रमा सामान्य खालको जग्गाको भाउ पनि ३ महिनामा प्रतिआना ६ लाखको दरले बढेको छ । तर, नगरपालिका र मालपोत कार्यालयहरुमा बढेको मूल्य अनुसारको कारोबार देखाएर राजश्व तिरिएको अबस्था छैन । तर, बैंकबाट कर्जा लिनेहरुले बढेको मूल्यमा समेत मुल्यांकन गराई कर्जा उपभोग गरेका छन् ।

जग्गाको कित्ताकाट रोकिएको अबस्थामा दलालहरुले अबैधरुपमा घुस खुवाएर कित्ताकाट गराउने र कित्ताकाट भएका साना टुक्रा जग्गाहरु महंंगोे मूल्यमा बेच्ने प्रबृत्तिले घरजग्गा क्षेत्रमा ब्यापक भ्रष्टाचार छ । ब्यक्तिगत दलाललाई बन्देज र संस्थागत संरचनाको बिकास र प्रभावकारी अनुगमन नभएसम्म यहाँको विकृति रोक्न सकिँदैन ।

बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुले पनि घरजग्गा कर्जालाई सबैभन्दा सजिलो धितो मानेर ऋणीको आयस्तर र ब्यवसायको प्रबृति नहेरी जथाभावी कर्जा प्रबाह गर्ने प्रबृत्ति बढ्दो छ । एउटा बैंकले एक करोड कर्जा नदिने भनेको धितोलाई अर्को बैंकले ३ करोड दिने गरी कर्जा प्रबाह गरेका छन् । यस्तो अस्वस्थ प्रतिस्पर्धाले घरजग्गा कर्जामा बैंकहरुको लगानी कति सुरक्षित भन्ने प्रश्न स्वभाविकरुपमा खडा गर्छ ।

घरजग्गा किनबेचमा पनि एकल ग्राहकको सीमा निर्धारण गर्नु र त्यसलाई प्रभावकारीरुपमा कार्यान्वयन गर्नु एकदम जरुरी भइसकेको छ । आवास निर्माणका लागि सोही उदेश्य लिएर स्थापना भएका कम्पनीले मात्र बढी कर्जा पाउने र निर्माण भएका आवासहरु जुन मूल्यमा खरिद बिक्री हुन्छ, सोही अनुसारको राजश्व असुली सुनिश्चित हुने ब्यवस्था कार्यान्वयन गर्न सके व्यक्तिपिच्छे फरक खालको र मोटरबाटो, खानेपानी, विजुलीजस्ता न्युनतम पुर्वाधार नपुगेको ठाउँमा घर बनाउने पवृत्ति नियन्त्रण भएर जानेछ । व्यवस्थित शहर निर्माणमा पनि सहयोग पुग्नेछ ।

घरजग्गामा भइरहेकोे विकृति र प्रकृति दोहन रोकी उत्पादन वृद्धिका लागि सरकारले नै ठोस नीतिगत पुर्नसंरचनासहितको कदम चाल्नुपर्ने हो । तर, नेतृत्वमा जग्गा दलालहरुकै प्रभावको अवस्था रहेकाले तत्काल त्यो संभव छैन । जग्गालाई व्यवस्थित गर्ने राष्ट्रिय भुउपयोग नीति कार्यान्वयन हुन नसकेको पनि यसैले हो । त्यसकारण पनि राष्ट्र बैंकले घरजग्गा कर्जालाई नियन्त्रण गर्न निम्न कदम चाल्नु आवश्यक हुन गएको छ ।

(क) घरजग्गामा पनि एकल ग्राहक कर्जा सीमा कायम गरी एउटा परिवारका लागि आवास खरिद गर्न बढीमा ३ करोड रुपैयाँसम्म कर्जा पाउनसक्ने ब्यवस्था गर्ने ।

(ख) घरजग्गा खरिद गर्दा मालपोत कार्यालयमा रजिष्ट्रेशन पारितको बेला पेश गरेको मूल्य विवरण वा सरकारले तोकेको मूल्यमध्ये जुन कम हुन्छ, त्यसको आधारमा मात्र खरिद गरेको एक बर्षसम्म कर्जा पाउने ब्यवस्था गर्ने ।

(ग) घरजग्गा खरिदबिक्री भएको एक बर्षभन्दा बढी भएको अवस्थामा कुनै व्यवसाय प्रयोजनका लागि कर्जा लिन सो घरजग्गा धितो राख्न परेमा सम्बन्धित स्थानीयतहमा मूल्य उल्लेख गरी बुझाएको घरजग्गा करको आधार वा बैंक तथा वित्तीय संस्थाका मुल्यांकनकर्ताको मूल्याकनमध्ये जुन कम हुन्छ, त्यसको आधारमा मात्रै कर्जा पाउने ब्यवस्था गर्ने ।

(घ) घरजग्गा खरिदबिक्री गरेको रकम बैंकिङ प्रणालीबाट मात्रै लेनदेन गर्न अनिबार्य गर्ने ।

(लेखक आर्थिक क्षेत्रका बारेमा कलम चलाउने लगानीकर्ता हुन् । )