मौद्रिक नीतिले घरजग्गा कारोबार थप प्रभावित हुने, घट्ला त मूल्य ?

काठमाडौं । नेपाल राष्ट्र बैंकले हालै सार्वजनिक गरेको मौद्रिक नीतिले घरजग्गा क्षेत्रमा जाने कर्जामा कडाइ गरेको छ । राष्ट्र बैंकले विगतमा विभिन्न बैंक तथा वित्तीय संस्थाले प्रवाह गर्दै आएको धितो कर्जामा कडाइ गरेको हो ।

राष्ट्र बैंकले बैंक तथा वित्तीय संस्थाले घर/जग्गा धितो राखी निश्चित प्रयोजन नखुलेका नयाँ अधिविकर्ष कर्जा, धितो कर्जा, सम्पत्ति कर्जा, व्यक्तिगत आवधिक कर्जा प्रवाह गर्दा कर्जा र सोको धितो सुरक्षणको ‘फेयर मार्केट भ्यालु’बीचको अनुपात काठमाडौं उपत्यकाभित्र बढीमा ३० प्रतिशत र अन्य स्थानको हकमा बढीमा ४० प्रतिशतसम्म कायम गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेको छ ।

यसअघि काठमाडौं उपत्यकाभित्र सरकारी मूल्याङ्कन र बैंकको मूल्याङ्कन गरी काठमाडौं उपत्यकाभित्र ४० प्रतिशत र अन्य स्थानको हकमा बढीमा ५० प्रतिशत कायम गरिएको थियो ।

पछिल्लो समय देशभर घरजग्गाको कारोबार उच्च भइरहेको छ । कोरोना महामारीको समयमा पनि घट्न नसकेको घरजग्गा कारोबार तलरता अभाव हुँदासमेत उच्च घरजग्गा कारोबार भएको छ । सो अवधिमा देशभर कित्ताकाट बढ्नुको साथै मूल्य अप्रत्याशितरुपमा बढेको छ ।

कित्ताकाट र मूल्य अप्रत्याशितरुपमा बढेसँगै सरोकारवालाहरूले घरजग्गा कारोबारमा कडाइ गर्नुपर्ने बताउँदै आएका थिए । त्यसैले, अहिले सरकारले घरजग्गा कारोबार एकपछि अर्को नीति अपनाएर कडाइ गरेको देखिन्छ ।

बैंक तथा वित्तीय संस्थाको साझा संस्था बैंक तथा वित्तीय संस्था परिसंघ नेपाल (सिविफिन) ले बजारमा तरलता अभाव भएसँगै के कारणले तरलता अभाव देखियो भन्नेबारे अध्ययन गरेको थियो । जसमा अध्ययन गरेको प्रतिवेदनले घरजग्गा अनुत्पादित क्षेत्र रहेको उल्लेख गरेको थियो ।

सो प्रतिवेदनअनुसार अनुत्पादक क्षेत्र (घरजग्गा)मा ह्वात्तै कर्जा बढेपछि तरलता अभाव देखिएको निष्कर्ष थियो । साथै, सविफिनले सुझावसहित अनुत्पादक क्षेत्रमा जाने कर्जामा कडाइ गर्नुपर्ने उल्लेख गरेको थियो ।

तर, बजारमा तरलताको उच्च चाप भएको अवस्थामा समेत घरजग्गा कारोबार घट्न सकेन । गत आर्थिक वर्षमा तरलता अभावकाबीच ७ लाख ४५ हजार घरजग्गा किनबेच भएको भूमि, व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागले जनाएको छ ।

तरलता अभावको समयमा पनि कारोबार घट्न नसकेको अवस्थामा भूउपयोग नियमावली र मौद्रिक नीतिले भने असर गर्ने व्यवसायीहरूले बताएका छन् । घरजग्गा व्यवसायीकाअनुसार भूउपयोग नियमावलीले घरजग्गा कारोबार घटिसकेको अवस्था छ । त्यसमा थप मौद्रिक नीति कसिलो आएको हुँदा झनै कारोबार कम हुनेछ । तर, मूल्य घट्न नसक्ने व्यवसायीहरूको भनाइ छ ।

रियल स्टेट कारोबार नेपालका अध्यक्ष प्रकाश छतकुलीले मौद्रिक नीतिमार्फत् ३०/४० प्रतिशतको कर्जाको सीमाले घरजग्गा कारोबार कम हुने बताए । उनकाअनुसार विगतको दिनमा बैंक तथा वित्तीय संस्थाले घरजग्गामा दिइने कर्जामा मिलेसम्म बढी मूल्याङ्कन गरेर कर्जा प्रवाह हुन्थ्यो ।

तर, अहिले थप कर्जामा कडाइ गरेको छ । उक्त व्यवस्थाले घरजग्गा कारोबारमा मन्दी आउने उनको भनाइ छ ।

फ्याफुल्ला रियल स्टेटका प्रबन्ध निर्देशक अधिरज राईले तरलता अभाव र भूउपयोग नियमावलीले कम भएको घरजग्गा कारोबारमा मौद्रिक नीतिले झनै मन्दी ल्याउने बताए ।

‘विगतको दिनमा कुनै ग्राहकले १ करोडको घर/जग्गा खरिद गर्न चाहेमा उपत्यकाको हकमा ४० लाख रुपैयाँसम्म कर्जा पाउँथ्यो । तर, अहिले ३० लाख मात्रै पाउने भएको छ,’ उनले क्लिकमाण्डूसँग भने, ‘एकातिर तरलता अभाव छ । अर्कोतर्फ सरकारले भूउपयोग नियमावलीमा काठमाडौं उपत्यकामा साढे ४ आनाभन्दा कम जग्गा खरिद बिक्री गर्न नपाउने व्यवस्था गरेको छ । त्यसैले आगामी दिनमा घरजग्गा कारोबारमा मन्दी आउनेछ ।’

उनका अनुसार भूउपयोग नियमावलीले घरजग्गा खरिदमा वर्गीकरण र कित्ताकाटले यतिकै मूल्य बढाएको थियो । मौद्रिक नीतिले झन कर्जाको सीमा नै घटाएको छ ।

प्रपर्टी ३६० नेपालका सिइओ सन्तोष प्रधानले पनि मौद्रिक नीतिले घरजग्गा कारोबारमा निरुत्साहित गरेको बताए । उनले यसअघि ल्याएको भूउपयोग नियामवलीले नै घरजग्गा कारोबारमा मन्दी आएको छ । अहिले राष्ट्र बैंकले थप कडाइ गर्दा पर्याप्त कर्जा प्रवाह नहुँदा व्यवसाय नै चौपट हुने बताए ।

‘अहिले जुनसुकै खरिदकर्ता वा व्यवसायीले बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट नै उच्च कर्जा लिई कारोबार गरिरहेको अवस्था छ,’ उनले भने, ‘यदि बैंकले नै कर्जामा कडाइ गर्ने हो भने कारोबारमा असर पुग्नेछ ।’

मूल्य स्थिर रहनु नै घट्नु होः घरजग्गा व्यवसायी

व्यवसायीहरूले मौद्रिक नीतिमार्फत् घरजग्गा क्षेत्रको कर्जामा कडाइ गरे पनि मूल्य भने घटबढ नहुने बताएका छन् । घरजग्गा व्यवसायीहरूले कारोबारमा मन्दी आएपनि मूल्य भने नघट्ने दाबी गर्छन् ।

तर, उक्त नीतिले लामो समयसम्म घरजग्गाको मूल्यलाई स्थिर राख्ने उनीहरूको भनाइ छ । घरजग्गा कारोबारमा लामो समयसम्म स्थिर रहनु नै मूल्य घटेको जस्तै रहेको व्यवसायीहरूले बताएका छन् ।

नेपाल ३६० प्रोपर्टी नेपालले भने, ‘मौद्रिक नीतिमार्फत् घरजग्गाको कर्जामा लगाइएको कडाइले मूल्य त घट्दैन । तर, मूल्य लामो समयसम्म स्थिर रहन सक्छ । जुन मूल्य घट्नुजस्तै हो ।’

उनका अनुसार घरजग्गा क्षेत्रमा समयको आधारमा मूल्य बढ्नुपर्छ । जुन अनुपातमा बढ्नुपर्ने हो । सो अनुपातमा बढ्न नसके मूल्य घटेको जतिकै मानिन्छ ।

फ्याफुल्ला रियल स्टेटका प्रबन्ध निर्देशक राईले मौद्रिक नीतिले मूल्यमा असर नपुग्ने बताए । कुनै पनि जग्गा खरिद गरेको मूल्यभन्दा कममा बिक्री गर्न चाहँदैनन् । त्यसैले, तत्कालका लागि रकम आवश्यकबाहेक अन्य घरजग्गाको हकमा मूल्य बढ्न नसक्ने उल्लेख गरे ।

साना व्यवसायीलाई बढी असर पुग्ने

मौद्रिक नीतिले साना व्यवसायीसँगै सर्वसाधारणलाई सबैभन्दा बढी असर पुग्ने भएको छ । साना व्यवसायीहरूले घरजग्गा कारोबार गर्दा बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट उच्च कर्जा लिएका हुन्छन् । उक्त कर्जाकै भरमा कारोबार गर्ने गरेको व्यवसायीहरूको भनाइ छ ।

तर, अहिलेको नीतिले साना व्यवसायीलाई कारोबार नै गर्न नसक्ने स्थितिमा पुर्याएको बताएका छन् । अहिले तरलता अभावले बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट कर्जा प्रवाह हुन सकेको छैन । जसले गर्दा साना व्यवसायी धेरै मारमा छन् । झन अहिले कर्जामा लिने सीमा घटाउँदा व्यवसाय नै बन्द गर्नुपर्ने अवस्था आएको व्यवसायीहरूले बताएका छन् ।

एकपछि अर्को कसिलो नीति

सरकारले घरजग्गा कारोबार उच्च बढेसँगै एकपछि अर्को कसिलो नीति अपनाएको छ । सरकारले चालु आर्थिक वर्षको नीति तथा कार्यक्रम, बजेटलगायत मौद्रिक नीतिमार्फत् घरजग्गा कारोबारमा कडाइ गर्ने नीति अपनाएको हो ।

सरकारले एउटै व्यक्तिले एकभन्दा बढी घर वा अपार्टमेन्ट खरिद गरेमा प्रत्येक थप घरको रजिष्ट्रेशन पास गर्दा शतप्रतिशत थप रजिष्ट्रेशन दस्तुर लाग्ने गरी आवश्यक व्यवस्था गरिने जनाएको छ । उक्त व्यवस्थाले पनि घरजग्गा कारोबार कमी आउने सरकारको अनुमान छ ।

सरकारले आर्थिक विधेयकमार्फत् पूँजीगत लाभकर बढाएको छ । जसमा सरकारले घरजग्गाको स्वामित्व पाँच वर्ष वा ५ वर्षभन्दा बढी भएको छ भने ५ प्रतिशतका दरले कर लाग्नेछ । साथै, गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति घरजग्गाको स्वामित्व ५ वर्षभन्दा कम रहेको छ भने ७.५ प्रतिशतको दरले कर लाग्नेछ ।

अब, ५ वर्षभन्दा कम अवधि स्वामित्व भएको घर जग्गा बिक्री गर्दा ७ प्रतिशत पूँजीगत लाभ कर तिर्नु पर्नेछ ।

सरकारले सम्पती शुद्धिकरणमार्फत् १ करोडभन्दा बढी रुपैयाँको घरजग्गा कारोबार गर्नेको विवरण पेश गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेको छ । साथै, सरकारले भूउपयोग नियमावली जारी गरी जग्गाको अनिवार्य वर्गीकरण र कित्ताकाटको सीमा तोकेको छ । अनिवार्य वर्गीकरण र कित्ताकाटले असारमा हालसम्मकै कम १६ हजार जग्गा कित्ताकाट भई ३७ हजार कित्ता कायम भएको छ ।

उक्त विभिन्न कडाइ गर्ने नीतिले यस वर्ष घरजग्गा कारोबार निकै न्यून हुने अनुमान गरेको छ ।

राजस्व संकलन कम हुने

सरकारले घरजग्गा कारोबारमा कडाइ गरेसँगै राजस्व संकलनमा ठूलो गिरावट आउने देखिएको छ । पछिल्लो समय अप्रत्याशित रुपमा बढेको घरजग्गाको मूल्यले राजस्व संकलनमा नयाँ रेकर्ड कायम भएको छ । जसमा गत वर्षमात्रै ७४ अर्ब राजस्व संकलन गरेको छ । तर, सरकारले घरजग्गा कारोबारमा घडाइ गर्ने नीतिले राजस्व संकलनमा गिरावट आउने विभागको भनाइ छ ।

राजस्व संकलनमा घरजग्गा क्षेत्रको पनि ठूलो योगदान छ । तर, सोही संकलन गर्ने राजस्वको कारोबार कम हुने वित्तिकै प्रत्यक्ष असर देखिने भएको छ ।