बैंकिङमा धितो मूल्यांकनको समस्या किन बल्झिरहन्छ बारम्बार ?
बैंक तथा वित्तीय संस्था (बैंक)ले कर्जा प्रवाह गर्दा कर्जा सुरक्षित गराउन धितो लिन्छन् । कर्जालाई सुरक्षित गराउन कर्जाको प्रकार अनुसार बैंकहरुले विभिन्न किसिमका सुरक्षण लिने गर्दछन् ।
उदाहरणका लागि सेयर खरिद गर्नका लागि लिइने कर्जा सुरक्षित गर्न सेयरनै धितो राखिन्छ । गाडी खरिद गर्नका लागि लिइने कर्जाका लागि गाडी नै धितो राखिन्छ ।
सुन कर्जाका लागि सुननै धितो राखिन्छ । घर कर्जाका लागि घरजग्गा धितो राखिन्छ । अन्य विभिन्न कर्जालाई सुरक्षित गराउनका लागि पनि घर जग्गा धितो राखिन्छ ।
कतिपय धितोको मूल्यांकन गर्नका लागि आवश्यक पर्ने सन्दर्भ मूल्य सहजै प्राप्त हुन्छ । जस्तै, नेपाल स्टक एक्सचेन्ज लिमिटेडको वेवसाइटबाट दैनिकरुपमा भएको खरिद बिक्रीको आधारमा सेयरको मूल्य प्राप्त गर्न सकिन्छ ।
त्यस्तैगरी, सेयरको मूल्यांकन गर्र्नेे विधि र सेयर कर्जा प्रवाह गर्नका लागि राख्नुपर्ने मार्जिन नेपाल राष्ट्र बैंकले स्पष्टरुपले तोकिदिएको छ ।
नेपाल राष्ट्र बैंकले जारी गरेको एकीकृत निर्देशन अनुसार धितो राख्ने सेयरको मूल्य निकाल्दा नेपाल स्टक एक्सचेन्ज लिमिटेडले प्रकाशित गरेको पछिल्लो १८० कार्य दिनमा भएको कारोबारको अन्तिम मूल्यको औसत मूल्य वा सेयरको प्रचलित बजार मूल्यमध्ये जुन कम हुन्छ, उसैलाई आधार बनाउनु पर्दछ ।
यसरी कायम हुन आएको मूल्यले धितो राख्न ल्याइएको जम्मा सेयरलाई गुणान गरी आउने रकमको बढीमा ७० प्रतिशत रकमसम्म मात्र सेयरधितो कर्जा प्रवाह गर्न सकिने व्यवस्था नेपाल राष्ट्र बैंकले गरेको छ ।
सवारी साधन कर्जाका हकमा कर बिजकका आधारमा मूल्य तय गर्न सकिन्छ । सुन कारोवार गर्ने बैंकले दैनिक या एकैदिनमा पटक–पटक पनि सुनको मूल्य प्रकाशित गर्ने गर्दछन् । सुनचाँदी व्यवसायी संघले पनि सुनको मूल्य दैनिकरुपमा प्रकाशित गर्दछ ।
यसरी यस्ता प्रकृतिका कर्जा प्रवाह गर्दा लिइने धितो सजिलै मूल्यांकनका गर्न सकिन्छ । किनकी धितो मूल्यांकनका लागि सन्दर्भ मूल्य वा वास्तविक मूल्य सहजै प्राप्त गर्न सकिन्छ ।
तर, जम्मा कर्जामा यस्ता कर्जाको अंश भने अत्यन्तै न्यून छ । त्यसैले यस्ता कर्जा प्रवाह गर्दा लिइने धितो मूल्यांकन गर्न सहजता भएर पुग्दैन ।
स्थिर सम्पत्तिको धितोमा प्रवाह भएको कर्जा भने ७५ प्रतिशत बढी छ । तर, देश डिजिटल युगमा फड्को मार्दै अघि बढ्दा पनि स्थिर सम्पत्तिको मूल्यांकन गर्नका लागि आधार लिइने घरजग्गाको बजार मूल्य भने प्रमाणिकरुपमा प्राप्त गर्न अझै पनि गाह्रो छ ।
उदाहरणका लागि २०७७ फाल्गुनसम्ममा करिव ३ हजार ८५२ अर्ब रुपैयाँ कर्जा प्रवाह भएको छ । जसमध्ये सुन धितोमा गएको कर्जाको अंश मात्र करिव १.११ प्रतिशत छ । त्यस्तैगरी, सेयर धितो राखी लिइएको कर्जाको अंश करिब १.७३ प्रतिशत मात्र छ ।
वाणिज्य बैंकहरुले चालु सम्पत्ति मात्रै धितो राखेर पनि कर्जा प्रवाह गर्दछन् । चालु सम्पत्ति धितो राखेर २०७७ फाल्गुण मसान्तसम्ममा करिब १० प्रतिशत कर्जा प्रवाह भएको छ ।
यद्यपि सुरक्षित कारोबार ऐन २०६३ लागू भएपछि चालु सम्पत्ति धितो लिएको दिएको सूचना दर्ता गराउने कार्य शुरु भएको छ । यस्ले केही हदसम्म जोखिम न्यूनिकरण भएको छ ।
तर, सामान्य तालिम लिएका वा तालिम नै नलिएका कर्मचारीहरुले जटिल र विभिन्न प्रकारका मौज्दातको प्रमाणीकरण गर्नुपर्ने बाध्यता छ ।
असल नियतका साथ काम गर्दा गर्दै पनि कहिलेकाहीँ चुक्न सक्ने सम्भावना रहन्छ । यस्तो परिस्थितिमा पनि ऋणीसँग मिलेमतो गरेको भनी मुद्दा लगाउन सक्ने ठाउँ रहेको छ ।
त्यतिमात्र होइन धितो निरीक्षण गर्न नगएको तर केन्द्रीय कार्यालयमा टेबलमा बसी फाइलमा संलग्न कागजात हेरेर असल नियतका साथ निर्णय प्रक्रियामा सहभागी भएका कर्मचारीलाई पनि मिलेमतो गरेको थियो भनी मुद्दा लगाउन सक्ने जोखिम कायमै रहन्छ ।
त्यसका अतिरिक्त सबैभन्दा पेचिलो र दुःखदायी पक्ष त के छ भने घरजग्गा बाहेक अरुलाई धितोनै होइन भन्ने धेरैको बुझाइ छ । चालु सम्पत्ति मात्रको धितोमा नै करिब १० प्रतिशत कर्जा नेपाली बैंकिङ उद्योगबाट प्रवाह भएको छ भन्ने धेरैलाई थाहा नै छैन ।
त्यसैले, चालु सम्पत्ति धितो प्रमाणीकरण गर्दा हुने जोखिम न्यूनिकरणका लागि पनि दिग्दर्शनको टड्कारो आवश्यक्ता देखिन्छ ।
त्यस्तैगरी, स्थिर सम्पत्तिको धितोमा प्रवाह भएको कर्जा भने ७५ प्रतिशत बढी छ । तर, देश डिजिटल युगमा फड्को मार्दै अघि बढ्दा पनि स्थिर सम्पत्तिको मूल्यांकन गर्नका लागि आधार लिइने घरजग्गाको बजार मूल्य भने प्रमाणिकरुपमा प्राप्त गर्न अझै पनि गाह्रो छ ।
फेयरमार्केट भ्यालु भनेको के हो ? यस्को परिभाषा भने उक्त निर्देशन वा अन्यत्र कतै पनि उल्लेख गरिएको छैन । त्यसैले, फेयरमार्केट भ्यालुको परिभाषा बैंकपिच्छे फरक–फरक हुने गरेको छ ।
त्यस्तैगरी, बैंकहरुले अपनाएका धितो मूल्यांकन विधिमा पनि एकरुपता छैन । त्यस्ले गर्दा, एउटै जग्गाको मूल्यांकन गर्नु परे पनि फरक बैंकले फरक ‘फेयर मार्केट भ्यालु’ (उचित बजार मूल्य) निर्धारण गर्ने गर्दछन् । जस्ले गर्दा ग्राहकहरुलाई पनि असहजतानै भएको छ ।
बैंकहरुबीच एकरुपता ल्याउनका लागि नेपाल राष्ट्र बैंकले निर्देशन जारी गर्नुपर्ने हो । तर, त्यसो गरी सकेको छैन ।
देशमा प्रवाह भएको कर्जाको तीन चौंथाई कर्जालाई सुरक्षित गर्नका लागि लिइने धितोकोे सही मूल्यांकनका लागि नेपाल राष्ट्र बैंकले निर्देशिका वा दिग्दर्शन जारी गर्नका लागि अब ढिलाई गर्नु हुँदैन ।
आर्थिक वर्ष २०७५/७६ का लागि मौंद्रिक नीति ल्याउदा स्थिर सम्पत्ति वा घर जग्गाको धितोमा प्रवाह हुने कर्जामा धितो मूल्याङ्कनमा एकरुपता कायम गराउन सरोकारवालाहरुको समन्वयमा धितो मूल्याङ्कन मार्गदर्शन जारी गरिने उल्लेख गरिएको थियो ।
तर, आजसम्म पनि नेपाल राष्ट्र बैंकले धितो मूल्यांकनका लागि मार्गनिर्देशन वा निर्देशन जारी गरिसकेको छैन ।
बरु, केही कर्जाका लागि नेपाल राष्ट्र बैंकले कर्जा धितो अनुपात (लोन टु भ्यालु रेसियो) तोकिदिएको छ । कर्जा धितो अनुपात कायम नगरी बैंकहरुले कर्जा प्रवाह गर्न सक्दैनन् ।
उदाहरणका लागि अहिले कायम नेपाल राष्ट्र बैंकको निर्देशन अनुसार काठमाडौं उपत्यकाभित्र अवस्थित घरजग्गा धितो लिइ रियलस्टेट कर्जा प्रवाह गर्दा फेयरमार्केट भ्यालुको ४० प्रतिशतसम्म मात्र कर्जा प्रवाह गर्न पाइन्छ । उपत्यका बाहिर भए सोही कर्जा ५० प्रतिशतसम्म प्रवाह गर्न सकिन्छ ।
कुनै व्यक्तिले भनेको आधारमा जग्गाको बजार मूल्य कायम गरेर धितोको मू्ल्य निकाल्ने विधि अत्यन्तै परम्परागत छ । र, जोखिम न्यूनिकरण गर्न पर्याप्त छैन ।
जग्गा र सोमा बनेको घर खरिद गर्न वा घर बनाउन भए फेयर मार्केट भ्यालुको ६० प्रतिशतसम्म पनि कर्जा प्रवाह गर्न सकिन्छ । पहिलो पटक घर खरिद गर्ने भएमा वा घर बनाउने भएमा १ करोड ५० लाख रुपैयाँसम्मको कर्जाका लागि ७० प्रतिशतसम्म पनि कर्जा प्रवाह गर्न सकिने व्यवस्था गरिएको छ ।
यस्ता कुरामा भने नेपाल राष्ट्र बैंकले अत्यन्तै व्यवहारिक निर्देशन जारी गर्दै आएको छ । तर, फेयरमार्केट भ्यालु भनेको के हो ? यस्को परिभाषा भने उक्त निर्देशन वा अन्यत्र कतै पनि उल्लेख गरिएको छैन । त्यसैले, फेयरमार्केट भ्यालुको परिभाषा बैंकपिच्छे फरक–फरक हुने गरेको छ ।
सामान्य भाषामा भन्दा बिक्रीकर्ता र खरिदकर्ता कसैलाई पनि मर्का नपर्ने गरी निर्धारण गरिने कुनै सम्पत्तिको वास्तविक मूल्यलाई फेयरमार्केट भ्यालु भनिन्छ ।
सरकारले राजश्व उठाउनका लागि हरेक क्षेत्रका लागि जग्गाको मूल्य तोकेको हुन्छ । तर, यसलाई समयसापेक्षरुमा अद्यावधिक गरेको पाइदैन । त्यसैले, केही अपवादलाई छाड्ने हो भने, सरकारी मूल्यभन्दा बढीमा जग्गाको खरिद बिक्री भइरहेको पाइन्छ ।
त्यसैले, धेरैजसो अबस्थामा सरकारी मूल्यभन्दा बजार मूल्यबढी भएको देखिन्छ । यद्यपि कतिपय स्थानमा वास्तविक खरिद बिक्री मूल्यभन्दा सरकारी मूल्यबढी भएको पनि पाइन्छ ।
केही मूल्यांकनकर्ताले नै खराब नियत राखेर मूल्यांकन गर्न पनि सक्छन् । खराब नियतले नै कार्य गर्ने कर्मचारी पनि हुन सक्छन् । त्यस्ता मूल्यांकनकर्ता र कर्मचारी कानूनअनुसार सजायको भागीदार हुनैपर्छ । तर, सन्दर्भमूल्यको अभावमा कसैसँग सोधेर असल नियतका साथ निर्धारण गरिएको मूल्यका कारण मूल्यांकनकर्ताको पेशा र कर्मचारीको जीवनवृत्ति नै धरापमा पर्नु अत्यन्तै दुःखद् पक्ष हो ।
बजार मूल्यबारे जानकारी पाउनका लागि पनि कुनै तथ्यगत आधार छैन । मू्ल्यांकन गरिने जग्गाको वरीपरी बसोबास गर्नेहरुसँग यस क्षेत्रमा कति मूल्यमा जग्गा बिक्री भइरहेको छ भनेर सोधपूछ गरेको आधारमा बजार मूल्यको दर कायम गरिन्छ ।
यसरी कुनै व्यक्तिले भनेको आधारमा जग्गाको बजार मूल्य कायम गरेर धितोको मू्ल्य निकाल्ने विधि अत्यन्तै परम्परागत छ । र, जोखिम न्यूनिकरण गर्न पर्याप्त छैन ।
बैंकहरुले घरजग्गा धितोको उपयुक्त मूल्य तय हुन सकोस् भनेर सरकारी र बजार मूल्यको भारित औंषत निकालेर फेयरमार्केट भ्यालु निकाल्दछन् ।
उदाहरणका लागि काठमाडौं महानगरपालिका वडा नं. २९ अनामनगरको ४ आना जग्गा धितो राखेर रियलस्टेट कर्जा लिन लागिएको रहेछ । मानौं कि उक्त क्षेत्रको सरकारी मूल्य प्रतिआना ३० लाख र बजार मूल्य प्रतिआना ५० लाख रुपौयाँ रहेछ ।
सरकारी दरअनुसार उक्त जग्गाको मूल्य १ करोड २० लाख रुपैयाँ र बजार मूल्यअनुसार २ करोड रुपैयाँ हुन आउछ ।
बैंकले ३० प्रतिशत सरकारी मूल्य र ७० प्रतिशत बजार मूल्यका आधारमा फेयर मार्केट भ्यालु निकाल्ने रहेछ भने उक्त जग्गाको फेयरमार्केट भ्यालु १ करोड ७६ लाख रुपैयाँ हुन आउछ । र, यस मूल्यको आधारमा ४० प्रतिशत कर्जा प्रवाह गर्न सकिने रहेछ भने ऋणीले ७० लाख ४० हजार रुपैयाँसम्म कर्जा पाउन सक्दछ ।
वास्तविक मूल्य थाहा नै नभइ मौखिक भनाइमा विश्वास गर्नुभन्दा प्रमाणिक मूल्यलाई सन्दर्भमूल्य कायम गर्नु धेरै गुणा राम्रो हुन्छ । मूल्यको सजिलै छड्के प्रमाणीकरण पनि गर्न सकिने भएकाले खराब नियतले अधिक मूल्यांकन गर्नेहरुले त्यस्तो आँट गर्ने हिम्मत नगर्न सक्दछन् ।
तर, कुनै बैंकले बजार मूल्यको भार ८० प्रतिशत, कसैले ७५ प्रतिशत, कसैले ६० प्रतिशत लिने गरेको पाइन्छ । त्यस्तैगरी, मूल्यांकन गरिने जग्गाका वरिपरी बस्ने बासिन्दासँग चलन चल्तीको मूल्य सोध्दा व्यक्तिपिच्छे फरक मूल्य व्यक्त हुन सक्ने सम्भावना पनि रहन्छ ।
त्यसकारण मूल्यांकन विधि र सन्दर्भ मूल्य फरक पर्ने भएकाले एउटै जग्गाको फेयर मार्केट भ्यालु पनि विभिन्न बैंकले मूल्यांकन गर्दा फरक फरक आउन सक्छ ।
यसरी एकातिर घरजग्गाको धितो मूल्यांकन यथार्थपरक हुन सकेको छैन । अर्कोतिर धितो मूल्यांकन गर्ने मूल्यांकनकर्ता वा धितो निरीक्षण गर्ने कर्मचारीहरुले अनावश्यकरुपमा धितोको अधिक मूल्यांकन गरेको आरोप लागेर मुद्दा खेप्नु पर्ने बाध्यता समेत आइलागेको पनि देखिएको छ ।
केही मूल्यांकनकर्ताले नै खराब नियत राखेर मूल्यांकन गर्न पनि सक्छन् । खराब नियतले नै कार्य गर्ने कर्मचारी पनि हुन सक्छन् । त्यस्ता मूल्यांकनकर्ता र कर्मचारी कानूनअनुसार सजायको भागीदार हुनैपर्छ । तर, सन्दर्भमूल्यको अभावमा कसैसँग सोधेर असल नियतका साथ निर्धारण गरिएको मूल्यका कारण मूल्यांकनकर्ताको पेशा र कर्मचारीको जीवनवृत्ति नै धरापमा पर्नु अत्यन्तै दुःखद् पक्ष हो ।
घरजग्गाको वास्तबिक बिक्री मूल्यको रेकर्ड राखी बैंक तथा वित्तीय संस्थालाई उक्त बिक्री मूल्यको रेकर्डमा पहुँच दिन सकिए धितोको मूल्यांकन यर्थाथपरक हुन सक्थ्यो ।
हुन त परियोजनाको मूल्य बढाउने वा सम्पत्ति शुद्धिकरण गराउने उद्देश्यले वास्तविक मूल्यभन्दा बढीमा जग्गा बिक्री गरेको देखाइको पनि हुनसक्छ । यसो गरी सरकारलाई राजश्व नै तिरिएको रहेछ भने पनि वास्तविक खरिद बिक्री मूल्य थाहा नहुन सक्दछ ।
तथापि, वास्तविक मूल्य थाहा नै नभइ मौखिक भनाइमा विश्वास गर्नुभन्दा प्रमाणिक मूल्यलाई सन्दर्भमूल्य कायम गर्नु धेरै गुणा राम्रो हुन्छ । मूल्यको सजिलै छड्के प्रमाणीकरण पनि गर्न सकिने भएकाले खराब नियतले अधिक मूल्यांकन गर्नेहरुले त्यस्तो आँट गर्ने हिम्मत नगर्न सक्दछन् ।
यसो गर्दा बैंक तथा वित्तीय संस्थाको कर्जा सहीरुपमा सुरक्षित हुन सक्थ्यो । र, अधिक मूल्यांकन गरेको आरोपमा असल नियतले कार्य गर्ने कर्मचारी समेतले मुद्दा खेप्ने घटनामा कमी आउन सक्थ्यो ।
यस्तो जोखिम न्यूनिकरणका लागि नेपाल राष्ट्र बैंकबाट स्थिर सम्पत्ति मूल्यांकनका लागि दिग्दर्शन वा निर्देशन यथाशीघ्र जारी गरिनु उपयुक्त हुन्छ ।
उक्त निर्देशनले सरकारी मूल्य, बजार मूल्य, उचित मूल्य (फेयर मार्केट भ्यालु), अप्ठयारो अवस्थामा पनि बेच्न सकिने मूल्य (डिष्ट्रेस भ्यालु) को परिभाषा, यस्ता मूल्य निकाल्नका लागि लिनुपर्ने आधारहरु, जोखिम न्यूनिकरणका लागि ध्यान दिनुपर्ने कुरा आदिहरु समेत समेट्नु राम्रो हुन्छ ।
त्यस्तैगरी, घरजग्गाको चलनचल्तीको बजार मूल्य थाहा पाउनका लागि स्थान अनुसारको वास्तविक रुपमा खरिद बिक्री भएको मूल्यमा बैंकहरुको पहुँच हुने व्यवस्था मिलाइनु पर्दछ । र, चालु सम्पत्ति प्रमाणीकरणका लागि पनि दिग्दर्शन जारी गरिनु पर्दछ ।
यसो गर्न सकिए बैंकहरु पनि थप सुरक्षित हुन्छन् । धितो मूल्यांकन विधिमा पनि एकरुपता कायम हुन्छ । असल नियतले कार्य गर्दा गर्दै पनि अधिक मूल्यांकन गरेको भन्ने आरोप खेप्न बाध्य भइरहेका पेशाकर्मी र कर्मचारीहरुको जोखिम पनि न्यूनिकरण हुन्छ ।
(शुभकामना विशेषांकबाट साभार)
क्लिकमान्डु
