सरकारले ल्याउन लागेको ‘ल्यान्ड मार्केट’ के हो ? कसरी हुन्छ जग्गाको कारोबार ?

काठमाडौं । पछिल्लो समय सहरी क्षेत्रमा आवासीय तथा व्यवसायी क्षेत्रमा घरजग्ग्गाको कारोबार निकै बढेको छ । यसबीच लकडाउन अघि र हालको अवस्था हेर्दा घरजग्गाको मूल्य पनि करिब ४० प्रतिशतसम्म वृद्धि भएको व्यवसायीहरुको भनाइ छ ।

बजारमा घरजग्गाको कारोबार दिनप्रति दिन बढिरहँदा विभिन्न समस्या, झन्झट, ठग्नेजस्ता प्रवृत्ति पनि बढ्दै गएको पाइन्छ ।

त्यसैले बजारलाई मध्यनजर गर्दै भूमि, व्यवस्था तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयले ‘ल्यान्ड मार्केट’को अवधारणा ल्याउने तयारी गरेको छ । सरकारले बजारमा उत्पन्न भएको घरजग्गाको कारोबारमा ठगी, छलीलगायत विभिन्न समस्याहरू देखा परेको भन्दै उक्त अवधारणा अगाडि सारेको हो ।

मन्त्रालयलले उक्त अवधारणाको निर्माण गरिसकेता पनि लागू हुने भने समय लाग्ने मन्त्रालयलका प्रवक्ता जनकराज जोशी बताउँछन् । उनका अनुसार हाल मन्त्रालय अध्ययनकै क्रममा रहेकाले केही दिनमा प्रतिवेदन तयार हुने बताए ।

ल्यान्ड मार्केटको अवधारणा कार्यान्वयन भएमा जग्गा कारोबारमा परदर्शी हुने मन्त्रालयको दावी छ ।

‘हाल कुनै पनि अपरिचित व्यक्ति अर्थात बिक्री गर्न चाहने व्यक्तिले कहाँ गएर बिक्री गर्ने भन्ने विषयमा राज्यद्वारा निर्देशित निकायहरुको अभाव भएको देखिन्छ,’ उनले भने, ‘व्यक्तिगत रुपमा केही व्यक्तिहरूले सामाजिक सञ्चार माध्यमबाट अथवा अखबारहरुमा विज्ञापन दिएर खरिद बिक्री गरिरहेका छन् । तर, त्यहाँ उत्तरदायित्व, जिम्मेवारीको अभाव छ । त्यसैले आगामी दिनमा ल्यान्ड मार्केट आएमा सबैमा सहजको वातावरण सिर्जना हुनेछ ।’

साथै, जग्गा कारोबार गर्ने व्यवसायीहरू कानुनद्वारा ठ्याक्कै बाँधिएका र कानुन, निर्देशिकाको व्यवस्था भएका छैन । जसमा राजश्व, कर, रजिष्ट्रिेसन, पूँजीगत लाभकरहरु र बजार मूल्य कति हो भन्ने विषयमा जसले जति राखेर पनि बिक्री गरिरहेको अवस्था रहेको छ ।

अब व्यक्तिले व्यक्तिसँग जग्गा किन्न नपाइने, कम्पनीबाट मात्रै किनबेच गर्नुपर्ने व्यवस्था गरिँदै

त्यस्तै, सरकारले तोकेको जग्गाको मूल्य अर्कै र बिक्री गर्ने वास्तविक मूल्य अर्कै रहेको छ । त्यति मात्रै नभई कुनै पन जग्गा खरिद गर्दा तीन, चार ठाउँमा बैना गरेर मात्रै अनौपचारिक रुपमा किनेबेच भइसकेपछि किन्ने व्यक्तिमा पास हुन्छन् ।

तर, अबका दिनमा भने उक्त झन्झटबाट मुक्त हुने भएको छ । सरकारले यी विभिन्न समस्या अन्त्य गर्नका लागि सरकारले व्यवस्थित र निर्देशिका प्राप्त संस्थामार्फत व्यवस्थित गर्ने भएको मन्त्रालयले जनाएको छ ।

संस्थाबाट सहज तरिकाले जग्गा किन्न सकिने
हाल मन्त्रालयले अवधारणा मात्रै बनाएकाले जग्गाको कारोबार कसरी र कहाँ गर्ने भन्ने विषयमा छलफल भइरहेको छ । तर, सामान्यरुपमा कुनै पनि जग्गा बेच्न इच्छुक व्यक्तिले सरकारले तोकेको संस्थामार्फत् आबद्ध हुनुपर्नेछ ।

ल्यान्ड मार्केट आइसकेपछि खुलेआम बिक्री गरिरहेको घरजग्गा व्यवसायीहरू संस्थामा आबद्ध भई प्रोपर्टीहरू ल्यान्ड मार्केटमा लिस्टेड गर्नुपर्छ । जसमा ल्यान्ड मार्केटमा शेयर मार्केटको जसरी नै खरिद बिक्री हुनेछ ।

ल्यान्ड मार्केटमा व्यवसायीहरूले बिक्रीका लागि इजजात प्राप्त संस्थाको वेवसाइटमा खरिद बिक्रीको लिस्टिङसमेत समावेश गर्नुपर्नेछ ।

‘जसमा यो स्थानको यो–यो जग्गा बिक्रीमा छ भन्ने बुझिन्छ । साथै, कित्ता जग्गा, स्थान, मूल्य सबै ल्यान्ड मार्केटको डिस्प्लेमार्फत् सर्वसाधारणको जानकारी लिन सक्नेछन्,’ उनले भने ।

यस्तै, ल्यान्ड मार्केटमा जग्गाको कारोबार हुनुभन्दा अगाडि उक्त जग्गामा कुनै मुद्दा छ वा छैनन्, रियल हो की झुठो, कुनै कानुनी बाधा अड्चन छ वा छैनन्, रोक्का छ की छैनन् भन्ने सबै परीक्षण गरेर मात्रै सिस्टममा लिस्टिङ हुने व्यवस्था गर्ने भएको छ ।

यसले गर्दा नठगिने मन्त्रालयको विश्वास छ । अबका दिनमा किन्ने मान्छेले हेरेर आफूलाई आवश्यकता अनुसार किन्न सहज हुनेछ ।

कारोबार पारदर्शी हुने
ल्यान्ड मार्केटमा कुनै पनि जग्गा खरिद गर्ने व्यक्तिले किन्ने भएपछि धरौटी राख्नु पर्ने जनाएको छ । जसमा कतिमा किन्ने भन्ने मूल्य अनुसारको रकम किन्न इच्छुक व्यक्तिले बैंकमा जम्मा गर्नुपर्ने हुन्छ ।

मन्त्रालयका अनुसार खरिद गर्ने व्यक्तिले बैंकमा पैसा जम्मा गरिसकेपछि उक्त संस्थाले नै कागजात मालपोत कार्यालयमा पठाउने व्यवस्था हुने प्रवक्ता जोशीले उल्लेख गरे ।

त्यसैगरी किन्ने र बिक्री गर्ने मान्छेको सम्पूर्ण कार्य भइसकेपछि राजश्व, पूँजीगत लाभकर, चुक्ता पूँजी भइसकेपश्चात कारोबार गर्नका लागि संस्थाले मालपोतमा पठाउनेछन् । त्यसपछि मालपोत कार्यलयले अपडेट गर्ने र पूर्जा त्यो ल्यान्ड मार्केटमा फिर्ता गरिदिने उनको भनाइ छ ।

जसमा खरिद गर्ने व्यक्तिले राखेको धरौटी रकममध्ये रजिष्ट्रेशन दस्तुरको रकम सरकारको खातामा, पूँजीगत लाभकर केन्द्रिय, संघीय सरकारको खातामा र त्यसबाट संस्था अर्थात ‘ल्यान्ड मार्केट सञ्चालन गर्ने संस्थाको कमिसन आफ्नो खातामा सिधै जाने व्यवस्था हुनेछ । यसले गर्दा कारोबारमा पारदर्शीता हुनेछ ।

अहिले विभिन्न घरजग्गा दलालहरूलाई छुट्टाछुट्टै पैसा दिँदै हिँड्नु परेको अवस्थामा आगामी दिनमा दलालहरूको कमिसन परदर्शी हुने उनले बताए ।

एजेन्ट कमिसन तोक्ने
सरकारले ल्याउने भनिएको ल्यान्ड माकर्केटको अवधारणामा संस्थागत रुपमा आबद्ध भएका एजेन्टहरूका लागि पनि कमिसन तोक्ने सरकारको तयारी छ ।

अहिले जुनसुकै घरजग्गा कारोबार गर्ने व्यक्तिहरूले आफूखुसी खरिदकर्तासँग रकम असुली गरेको अवस्था छ । तर, ल्यान्ड मार्केटमा भने रकम असुली गर्न पाउने छैनन् ।

जसमा कुनै पनि स्थानको जग्गा खरिद गर्दा सरकारले तोके बमोजिमको मात्रै कमिसन पाउँनेछन् । जसमा धेरै थोरै भन्न नमिल्ने उनले बताए ।

‘संस्थागत रुपमा आबद्ध भई कारोबार गर्ने व्यक्तिहरूले कारोबार भएको अनुसार शत प्रतिशत कमिसन भनेर तोकिएको हुनेछ,’ उनले क्लिकमान्डूसँग भने, ‘त्यसैले आगामी दिनमा खरिदकर्तालाई ठग्ने, बढी रकम लिने र सरकारलाई राजश्व छल्ने भन्ने हुँदैन ।’

प्रतिवेदन तयार भएपश्चात संस्था कस्तो हुनुपर्छ भन्ने तय गर्ने
सरकारले ल्यान्ड मार्केटको अवधारणा अगाडि सारे पनि कारोबार गर्ने संस्था कस्तो हुनुपर्छ भन्ने निर्णय हुन सकेको छैन । हाल मन्त्रालय पहिलो चरणमा भएकाले केही दिनमा प्रतिवेदन तयार भएपश्चात सरकारले इजाजत प्राप्त संस्था कस्तो हुनुपर्छ भन्ने तयार गर्ने जनाएको छ ।

‘जसमा अबको संस्था कस्तो हुन्छ । कसरी काम कारबाही गर्छ भन्ने विषयमा छलफल भई एउटा कार्यविधि, निर्देशिका र ऐन कानून बन्नेछ,’ उनले भने ।

तर, ल्यान्ड मार्केटको अवधारणा आइसकेपछि संस्थागत संरचनाको योग्यतालगायत सम्पूर्ण कार्यको जिम्मा ल्यान्ड मार्केट सञ्चालन गर्ने व्यक्तिले तोक्नेछ । उक्त संस्थाले नै कस्ता व्यक्तिलाई दिने, कुन योग्यता भएकोलाई दिने भन्ने निर्धारण गर्ने उनको भनाइ छ ।

मन्त्रालयका अनुसार उक्त संस्था पूर्णसरकारी र अर्धसरकारी पनि हुनसक्ने जनाएको छ । जसमा पूर्णरुपमा सरकारी वा निजी क्षेत्रमा हुँदा प्रभावकारी नहुने भन्दै साझेदारीमा हुन सक्ने जोशीले बताए ।

त्यस्तै, सरकारले शुरुमा घरजग्गाको कारोबार बढी हुने क्षेत्रमा पाइलोटिङ गर्नेछन् । त्यसपछि देशका ७५३ वटा स्थानीय तहमा आफ्नो एजेन्सी लिनेछन् । उक्त स्थानमा पनि स्थानीय तह र एजेन्टको सहलगानीमा एउटा सोही मोडलमा ल्यान्ड मार्केट सञ्चालन हुनेछ ।

सम्पूर्ण कार्य अनलाइनमार्फत गर्न सक्ने
ल्यान्ड मार्केट वेवसाइटबाट सम्पूर्ण जग्गाको कारोबार अनलाइनमार्फत गर्न सक्ने व्यवस्था गर्ने भएको छ । जसमा जग्गा कारोबार गर्दा आवश्यक कागजात, फोटोलगायत अन्य सबै अनलाइनमार्फत अपलोड गर्न सक्ने व्यवस्था मिलाउनेछ । साथै, जग्गाको रकमसमेत उक्त वेवसाइटबाट बुझाउनुपर्ने व्यवस्था हुनेछ । उक्त कारोबार भइसकेपछि सबै कागजात संस्थाले मालपोत कार्यलयमा समावेश भई पूर्जा प्रिन्ट भएर सम्बन्धित व्यक्तिकोमा पूर्जा हुनेछ ।

जग्गाको कारोबारमा एकरुपमा आउने
ल्यान्ड मार्केटले जग्गाको कारोबारमा एकरुपमा आउने भएको छ । हाल बजारमा प्रत्येक दलालहरु कारोबार गरिरहेको हुन्छ । तर, आगामी दिनमा किनबेचमा शेयर मार्केटको जस्तै किनबेच पनि एउटै डिस्प्लेमा हुनेछ । उक्त डिस्प्लेमा कुन स्थानको मूल्य कति, कुन स्थानको जग्गा कति बिक्रीमा छ र कुन स्थानको जग्गा कतिमा बिक्री भयो भन्ने सबै थाहा पाउनेछन् । यस कारण मार्केटमा रहेको जग्गा कारोबारमा एकरुपमा आउने मन्त्रालयले दावी गरे ।

अधिकतम र न्यूनतम मूल्य तोक्ने
मन्त्रालयले बनाएको अवधारणमा खरिद बिक्रीको जग्गाको अधिकतम र न्यूनतम मूल्य तोक्ने भएको छ । जसमा शेयर बजारको जस्तै अधिकतमभन्दा बढी तिर्न नमिल्ने र न्यूनतमभन्दा तलमा बिक्री गर्न नपाउने व्यवस्था ल्याउने भएको हो । तर, कुनै पनि व्यक्तिले न्यूनतम मूल्यभन्दा बढी दिने भएको अवस्थामा बडाबढमा किन्नको लागि एक हप्तासम्म लिस्टिङमा राख्ने बताए ।

सिमानामा व्यक्तिबीच कारोबार गर्न सक्ने
ल्यान्ड मार्केट आएपश्चात व्यक्तिले व्यक्तिसँग जग्गा किनबेच गर्ने व्यवस्था हट्नेछ । तर, सिमाना जोडिएको व्यक्तिसँग भने कारोबार गर्न सक्ने प्रवक्ता जोशीको भनाइ छ ।

‘सरकारले मुलुकी देवानी संहिताले साँध सिमाना जोडिएको अवस्थामा ‘हकसफा’ गर्न मिल्नेछ । त्यसमा भौगोलिक अवस्थिति, लोकेसन सबैले मिलेको अवस्थामा व्यक्तिले व्यक्तिसँग कारोबार गर्न पाउनेछन् । जसमा जग्गाको म्याचिङ नमिलेको अवस्थामा अक्सनको आधारमा बिक्री गर्न सक्ने सम्भावना रहन्छ ।

जग्गाको वैज्ञानिक मूल्य निर्धारण प्रणाली अबलम्बन गर्ने
अहिले कुनै पनि जग्गाको खरिद बिक्री गर्दा व्यवसायी अनुसारको मूल्य फरक–फरक हुने गर्दछ । जसमा किन्ने मूल्य अर्कै र बेच्ने मूल्य अर्कै । तर, आगामी दिनमा सरकारले नै जग्गाको वैज्ञानिक मूल्य निर्धारण प्रणाली अबलम्बन गर्ने भएको छ ।

‘हाल कुनै पनि स्थानको जग्गामा फरक–फरक मूल्य तोक्दै आएको छ । हाम्रो देशमा परम्परागत रुपमा जग्गाको मूल्य तोक्ने परम्परा रहिआएको छ । तर, अबका दिनमा वैज्ञानिक प्रणालीबाट विभिन्न स्थानको जग्गाको मूल्य बाटो, पूर्वाधार, ल्यान्ड, उचाइ, बजारदेखिको दुरी सबै हेरेर अधिकतम र न्यूनतम मूल्य तोक्नेछौं,’ उनले भने ।